Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Если так случилось, что договор не зарегистрирован, ФЗ №122 говорит о том, что он является не заключенным.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В этом случае стороны должны после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре.

Требования законодательства

ФЗ №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что ДДУ действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Заключить сделку необходимо в письменном виде, после чего подготовить пакет документов для дальнейшей регистрации в отделе регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Если договор не был зарегистрирован, нельзя винить в этом только одну сторону – организацию, требуя выполнения обязанности по его регистрации.

Согласно нормам действующего законодательства, регистрация проводится только после принятия заявлений от обеих сторон.

В Регпалате

Если же договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате, для сторон могут наступить негативные последствия.

Одной из них является невозможность оформить в надлежащем порядке в собственность уже построенное жилье, ведь для этого необходимо предоставить ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре.

Оформленный же надлежащим образом договор предоставить возможность дольщику оформить право собственности на построенное жилье.

При незарегистрированном договоре застройщик не сможет отчитаться в органах по контролю и надзору в сфере долевого строительства по общей стоимости привлеченного капитала на строительство.

При получении отказа в регистрации в Росреестре застройщику остается только единственный вариант решения проблемы – это оформление на себя объекта строительства.

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи.

При разрешении проблемы таким способом, застройщику понадобится внести соответствующие изменения в налоговую отчетность – необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, НДС и налога на прибыль.

Застройщик не регистрирует

Нарушая нормы закона, застройщики желают любым способом сэкономить на процедуре регистрации договоров, поэтому можно довольно часто встретить дольщиков, у которых одной из проблем по договору ДДУ является отсутствие его регистрации.

Это возможно, если застройщик подает договор в органы регистрации через несколько дней после того, как было выдано разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.

По правилам необходимо действовать следующим образом:

  • заключение договора долевого участия с дольщиками;
  • государственная регистрация ДДУ;
  • начало строительства объекта недвижимости.

Основания для отказа в регистрации

При подаче договора после введения дома в эксплуатацию, органы регистрации вправе не регистрировать право собственности на построенный жилой дом согласно ДДУ.

В таком случае действия Росреестра являются правомерными.

Кроме того, сторонам может быть отказано в регистрации в следующих случаях:

  • документы предоставлены ненадлежащим лицом;
  • документы составлены не в соответствии с требованием закона.

Вышеперечисленные основания отказа в регистрации указаны в ст.20 ФЗ №122 от 21.07.1997г.

Кроме этого, отказать могут в случае дополнительных оснований:

  • уже существует зарегистрированный документ на один и тот же построенный жилой дом;
  • если по условиям договора должен быть заключен договор поручительства, которым в действительности не был предоставлен.

Интересуют подводные камни договора долевого участия в строительстве? Читайте здесь.

Обращение в суд

Обратиться в суд одна из сторон может на основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре.

В такой ситуации регистрация сделки возможна по решению суда на основании ч.3 статьи 165 ГК РФ.

Подобное решение суд вынесет и при обращении в суд застройщика, требованием которого будет также необходимость регистрации ДДУ.

Дольщик может самостоятельно решить, какой способ защиты ему выбрать, руководствуясь статьями 11,12 ГК РФ.

Дольщик может обжаловать отказ Росрееста зарегистрировать сделку на введенный в эксплуатацию жилой дом.

Защита интересов застройщика

На практике можно столкнуться с такой ситуацией, когда участники долевого строительства отказываются регистрировать сделку, чем ущемляют права и интересы застройщика.

Если дольщики отказываются регистрировать договор, застройщик не может в полном объеме распоряжаться данным объектом недвижимости.

В таком случае право распоряжения ограничивается тем, что объект стройки находится в залоге у дольщиков до момента регистрации договора.

Застройщик может подать иск в суд, требуя принудить дольщиков зарегистрировать свои права на построенный жилой дом.

Часто задаваемые вопросы

На практике стороны договора долевого участия сталкиваются с многочисленными проблемами, которые возникают при регистрации сделки. Детально о наиболее задаваемых вопросах будет рассказано детальнее.

Регистрация права после сдачи дома

Если гражданин решил вложить деньги в строительство жилого дома, а застройщик предложил регистрацию сделку после сдачи дома в эксплуатацию, договор будет считаться незаключенным.

Соответственно, вложенные деньги дольщик может потерять.

В таком случае гражданин вправе обратиться в суд с требованием обязать застройщика к обязательной регистрации.

Передача другому застройщику

Если гражданин стал участником долевого строительства и в последующем организация передала право уступки требования по аренде земли иной организации, который отказал в перезаключении договора, необходимо обратиться в правоохранительные органы.

В этом случае будет возбуждено уголовное дело по факту мошенничества в отношении первого застройщика согласно ч.4 статьи 159 УК РФ.

Кроме того, можно обратиться и органы, которые осуществляют надзор в области строительства.

Согласно ч.1 ст.14.28 КоАП РФ при использовании денежных средств гражданина, направленные на возникновение у него права собственности на жилье, которое на данный момент не введено в эксплуатацию и не имеет на него прав согласно законодательству об участии в долевом строительстве, деяние влечет за собой наложение штрафа.

Интересует ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов? Смотрите тут.

Не знаете, как написать претензию о взыскании неустойки по договору долевого участия? Подробная информация в этой статье.

Пострадавший вправе подать иск в суд о:

  • возврате денежных средств;
  • возмещении морального вреда и процентов за использование чужих денежных средств.

Однако можно постараться решить спор в досудебном порядке, направив застройщику претензию заказным письмом с указанием срока, в течение которого должен быть получен ответ.

Таким образом, необходимо заключать договор и настаивать на государственной регистрации договора до того, как дом будет введен в эксплуатацию, иначе у сторон может возникнуть достаточно проблем, о которых подробно было описано в статье.

На видео о рисках в долевом строительстве

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как проверить регистрацию договора долевого участия в Росреестре

В соответствии с законом 214-ФЗ, простого подписания договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком недостаточно. Договор считается действительным и вступает в силу только после его государственной регистрации Росреестром. Именно с этого момента покупатель становится дольщиком и может пользоваться всеми способами защиты прав, предусмотренными законом. Как правило, застройщик регистрирует ДДУ своими силами. Однако важно не пускать процесс на самотек и удостовериться, что все прошло гладко. Рассмотрим, как дольщик может проверить договор долевого участия и убедиться, что он зарегистрирован в Росреестре, как того требует 214 федеральный закон. Для наглядности, мы подготовили пошаговую инструкцию для всех способов проверки.

Онлайн проверка ДДУ

Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра. Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.

Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре. Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.

Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика). Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке. Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).

Для онлайн проверки регистрации ДДУ, не выходя из дома, необходимо:

  • зайти на сайт Росреестра: https://rosreestr.ru
  • в нижней части сайта нажать на ссылку «Электронные услуги», и далее зайти в подраздел «Справочная информация».

  • На появившейся странице нужно указать информацию о земельном участке, приведенную в договоре долевого участия. Как правило, эти данные застройщики указывают в первом или втором разделе, который называется «Предмет договора».

Договор долевого участия в строительстве регистрируется в качестве обременения земельного участка, на котором появится новостройка. Именно поэтому в форме запроса на сайте Росреестра нужно указать всю имеющуюся в ДДУ информацию об этом земельном участке. Как правило, указываются кадастровый номер, площадь и адрес. Указывать данные по квартире обычно нет смысла. На момент регистрации ДДУ квартира еще не построена, и Росреестр не сможет ее обнаружить в своей базе данных.

Если зарегистрированный ДДУ уже имеется на руках, можно провести его онлайн-проверку по номеру регистрации, присвоенному Росреестром.

После заполнения информации необходимо нажать кнопку внизу экрана «Сформировать запрос». На обновившейся странице появится ссылка с описанием земельного участка. Если на предыдущем шаге информация была введена не точно, таких ссылок может быть несколько. В этом случае, необходимо выбрать из них нужную или уточнить запрос.

После клика по ссылке с описанием нужного земельного участка, открывается страница с его описанием. На ней необходимо раскрыть подраздел: «Права и ограничения» внизу страницы. Далее появятся все обременения этого участка, которые зарегистрированы в ЕГРН. В их списке нужно найти регистрационный номер своего договора долевого участия.

Список содержит только номера обременений. Если номер регистрации договора пока неизвестен, рекомендуем проверить ДДУ, получив выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.

В силу технических особенностей в списке после номера регистрации обременения может быть поставлена пометка «залог» вместо «договор долевого участия».

Онлайн информация запаздывает. Если номер регистрации ДДУ отсутствует в списке обременений, — возможно, данные еще не обновились. В этом случае необходимо проверить, когда произошли последние изменения, известные Росреестру. Эта информация видна в строке «дата обновления информации».

Выписка из ЕГРН «вживую»

Существует еще один «традиционный» способ узнать, произошла ли регистрация ДДУ. Для этого нужно заказать обычную (бумажную) выписку из реестра недвижимости (ЕГРН). В отличие от онлайн проверки, при использовании этого способа дольщик получит на руки официальный «бумажный» документ, подтверждающий регистрацию его ДДУ.

Для этого дольщик должен обратиться в единый центр оказания государственных услуг, многофункциональный центр (МФЦ) или офис Росреестра в своем регионе и запросить выписку из ЕГРН о земельном участке, на котором ведется строительство. В ней появится информация и обо всех зарегистрированных ДДУ.

Обычно заказ такой выписки через МФЦ удобнее и быстрее. Кроме того, в некоторых регионах Росреестр не ведет прием напрямую, поэтому МФЦ остается единственным вариантом.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек, даже не имеющий отношения к земельному участку, поскольку сведения из ЕГРН общедоступны.

Поэтому для обращения в Росреестр не потребуется предъявлять какие-либо документы, помимо:

  • квитанции об оплате госпошлины, размер которой составляет 750 рублей;
  • паспорта, который необходимо предъявить сотруднику МФЦ или Росреестра;
  • данных о земельном участке, на который запрашивается выписка. Эти данные можно взять из ДДУ. Оригинал или копию договора при этом предоставлять не нужно. Достаточно переписать или скопировать описание земельного участка.

Срок получения выписки составит от пяти до семи рабочих дней, но иногда случаются задержки.

В полученной выписке из ЕГРН дольщику нужно проверить раздел «Обременения». В нем должен быть указан номер регистрации договора долевого участия.

Электронная выписка из ЕГРН

Дольщик может также подать запрос о получении электронной выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Стоимость такой выписки составляет 300 рублей. Однако, для использования данного способа необходимо иметь электронную подпись, которую вряд ли имеет смысл оформлять для подачи одного запроса. Если же подпись есть, необходимо осуществить следующие шаги.

  • зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru в раздел «получение сведений ЕГРН» внизу страницы;

  • заполнить информацию о земельном участке;

  • заполнить информацию о заявителе (т.е. о себе);

  • дополнительные документы указывать не нужно:

  • на новой странице требуется еще раз проверить запрос и отправить его, нажав на кнопку «Подписать и отправить».

Для заказа выписки ЕГРН этим способом должна быть подключена электронная подпись.

Выписка придет на электронную почту, которую заявитель указал в своем запросе. Обычно выписка приходит в течение двух — трех часов, но иногда ее получение может растянуться на сутки.

Проверка электронной регистрации ДДУ

Перечисленными этой в статье способами можно проверить также, произошла ли электронная регистрация ДДУ в Росреестре. Результатом любой регистрации договора долевого строительства — как в электронном, так и в традиционном оффлайновом виде- будет присвоение официального номера регистрации. Этот номер будет указан в выписке ЕГРН в разделе обременений прав на земельный участок, где ведется строительство.

Дополнительная проверка

Дополнительно дольщик может на всякий случай проверить свой договор долевого строительства на сайте наш.дом.рф. Здесь можно выяснить, оплатил ли застройщик необходимые взносы в компенсационный фонд долевого строительства до регистрации этого ДДУ.

В соответствии с законом 214 ФЗ уплата взносов в компенсационный фонд обязательна только для проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года. При этом независимо от даты регистрации не должны уплачивать взносы те застройщики, которые работают со счетами эскроу.

Проверку можно сделать в разделе сайта: «Проверить ДДУ» (находится в середине страницы).

Для проверки нужно ввести номер регистрации своего ДДУ.

Эта система создана недавно и временами может работать некорректно. Росреестр при регистрации ДДУ также проверяет сведения об уплате взносов в компенсационный фонд. Так что, если ДДУ успешно зарегистрирован Росреестром, — скорее всего, взносы уплачены, либо их уплата не требуется.

Как узнать номер регистрации договора долевого участия

Узнать присвоенный Росреестром номер регистрации ДДУ можно, посмотрев на оборот последней страницы договора. Нужный номер указан в штампе о регистрации, поставленном Росреестром при обработке ДДУ. Как правило, этот номер вписан от руки. Номер ДДУ выглядит, как несколько групп цифр, разделенных знаками «/» и «:».

Номер регистрации ДДУ в Росреестре не идентичен номеру, выданному застройщиком при подписании и регистрации ДДУ в своей внутренней системе учета (указан на первом листе в названии ДДУ). Однако номер застройщика также важен, поскольку он будет указан в записи Росреестра о создании обременения в виде ДДУ. По этому номеру дольщик сможет найти свой ДДУ в разделе «Обременения» выписки из ЕГРН на земельный участок, где осуществляется строительство.

Что делать, если Росреестр отказался регистрировать ДДУ

Росреестр может отказать в регистрации договора долевого участия по разным мотивам. При этом никакой записи в реестре недвижимого имущества не появится. Вместо этого заявителю (как правило, документы на регистрацию подает застройщик от имени обеих сторон договора) будет выдано письмо с объяснением причин, по которым было принято решение отказать в регистрации ДДУ. Отказ может произойти вследствие:

  • технических ошибок: не поданы требуемые для регистрации документы или в них допущены ошибки;
  • обстоятельств, делающих регистрацию ДДУ невозможной в принципе: уже имеется другой ДДУ на эту же квартиру или застройщик лишен права получать деньги от граждан-дольщиков.

Техническую ошибку обычно легко исправить, заново обратившись за регистрацией с правильным пакетом документов. Если же Росреестр отказал по существенной причине, приобретение такой квартиры может повлечь серьезный риск для покупателя.

Поэтому, если договор долевого участия не зарегистрируют, необходимо запросить у застройщика письмо Росреестра с указанием конкретной причины отказа. Ознакомившись с ним, дольщик сможет понять, как лучше действовать дальше. Неготовность застройщика пояснить причины отказа — это тревожный признак. Столкнувшись с таким поведением застройщика, стоит задуматься, нужно ли покупать у него квартиру.

Подытоживая сказанное выше, нужно еще раз отметить, что своевременный поиск информации о том, зарегистрирован ли договор долевого строительства поможет покупателю строящейся квартиры избежать проблем и потери денег. Проверив свой договор на сайте или в отделении Росреестра, дольщик сможет убедиться в том, что этот договор действительно зарегистрирован, стал обязательным к исполнению сторонами, и можно перечислять застройщику деньги за квартиру.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Принятие гражданами решения об участии в долевом строительстве, должно быть надлежащим образом оформлено. С этой целью с застройщиком заключается договор, который должен быть обязательно зарегистрирован в органах Росреестра. Какие последствия влечет отсутствие факта регистрации, и что делать гражданам в такой ситуации? Ответ на эти вопросы можно узнать в представленном материале.

Порядок заключения договора с застройщиком

После детальной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно о застройщике, гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве. Условия данного соглашения предлагаются истцу для ознакомления в виде типового проекта, который входит в обязательный перечень документации застройщика по ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.

Даже после оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Закон № 214-ФЗ предусматривает обязательную регистрацию такой сделки в органах Росреестра. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.

Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий договора, в том числе положений о цене, качестве и срокам сдачи объекта;
  2. подписание документа с обеих сторон;
  3. совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявление о регистрации договора;
  4. получение результата регистрационных действий – оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и порождает негативные последствия для обеих сторон.

Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован

Обязанность по совершению регистрационных действий в равной степени возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.

Причины, по которым участники сделки могут оказаться без зарегистрированного договора, могут заключаться в следующем:

  • строительная компания уклоняется от регистрации;
  • гражданин не выполняет свою обязанность и не обращается за регистрацией;
  • сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий.

Уклонение застройщика от регистрации, как правило, вызвано желанием сэкономить на дополнительных расходах. Дело в том, что для совершения регистрационных действий сторонам необходимо представить платежный документ, подтверждающий уплаты государственной пошлины. Размер этого платежа составляет:

  • для граждан – 175 рублей;
  • для застройщика – 3000 рублей за каждый договор.

Несложно подсчитать, во что обойдется итоговая сумма госпошлины для застройщика, если для долевого участия заключаются сотни договоров. Так как строительные организации стараются максимально снизить издержки на любые расходы, уклонение от регистрации позволит сэкономить существенную сумму.

Помимо этого, отсутствие желания застройщика регистрировать договор может быть вызвано его недобросовестностью по отношению к дольщикам. Осознавая, что отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным, компания может собирать денежные средства с граждан без законных оснований. Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств.

Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре. О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу.

Возможные случаи отказа в проведении регистрации указаны в Федеральном законе № 218-ФЗ:

  1. наличие аналогичного зарегистрированного права на тот же объект;
  2. отсутствие у сторон полномочий на заключение договора или для обращения за регистрацией;
  3. соглашение составлено с нарушением нормативных правовых актов.

При любых причинах отсутствия у договора отметки о регистрации, создает проблемы для одного или обоих участников сделки.

Что делать, если договор не зарегистрирован

Если стороны столкнулись с тем, что договор не прошел обязательную процедуру регистрации, саамы простым вариантом станет обращение в органы Росреестра и совершения необходимых действий. Проблемы могут возникнуть только в случае, если ранее должностными лицами Росреестра уже был вынесен отказ в проведении процедуры.

Чтобы при повторном обращении избежать риска отказа, дольщику и застройщику необходимо устранить причины, по которым были возвращены документы:

  • надлежащим образом подтвердить полномочия представителей, подписавших договор;
  • изменить условия соглашения, чтобы они не противоречили закону.

С момента регистрации договор вступит в силу, а причины первичного отказа потеряют юридическое значение.

Еще одним способом устранить проблему, будет являться оформление на застройщика права собственности на готовый объект. Это актуально для случаев, когда уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, что препятствует проведению регистрации.

Если застройщик имеет на руках акт ввода дома в эксплуатацию и оформил право собственности на квартиру, он передаст права на объект дольщику путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимости. Такая сделка также требует проведения регистрации в органах Росреестра.

В качестве альтернативного варианта устранения данного нарушения выступает право сторон на обращение в суд, с требованием о понуждении к регистрации.

Регистрация договора по судебному решению

Право на обращение в суд доступно для обеих сторон данного договора, а исковым требованием будет выступать понуждение к совершению регистрационных действий. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса.

В ходе судебного процесса истцу потребует доказать всего два факта:

  1. отсутствие у договора регистрационной отметки;
  2. отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.

При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке, если ответчик по любым причинам откажется его исполнять. С момента проведения регистрации по судебному решению, соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным.

Договор долевого участия не зарегистрирован в Росреестре что это значит, что делать?

Федеральный закон №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что договор долевого участия действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Порядок заключения договора с застройщиком

Гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве после детальной, тщательной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно застройщика. После оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Обязательная регистрация такой сделки в органах Росреестра, предусмотрено Федеральным Законом № 214-ФЗ. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.

Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений:

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

– согласование условий договора – положение о цене, качестве и срокам сдачи объекта,

– подписание документа с обеих сторон,

-совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации договора,

– получение результата регистрационных действий, т.е. оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Федерального Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и несет негативные последствия для обеих сторон.

В каких случаях отказывают в регистрации договора долевого участия

Обязанность по совершению регистрационных действий возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.

Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован

сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий

Причины, по которым участники сделки могут оказаться без зарегистрированного договора Возможные случаи отказа в проведении регистрации, которые указаны в Федеральном законе № 218-ФЗ
строительная компания уклоняется от регистрации при подаче документов были предоставлены не все документы
гражданин не выполняет свою обязанность и не обращается за регистрацией если документы неправильно оформлены
если документы подавало лицо, которое не имело на это права (подавать договор на регистрацию может застройщик, дольщик или представитель одной из сторон, имеющий заверенную доверенность)
если на эту квартиру уже имеется договор долевого участия с другим дольщиком

Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре. О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу. Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств. Если суд примет сторону застройщика и дольщика, то обяжет зарегистрировать договор регистрирующий орган.

Гражданин вправе обратиться в суд с требованием обязать застройщика к обязательной регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Оплату по договору производить нельзя, если договор долевого участия не зарегистрирован в Росреестра. Необходимо обратиться к застройщику и уточнить причину. Если дело в документах, то нужно будет повторно подать правильно подготовленный пакет — и дождаться регистрации договора. Если оформлением документов занимается именно строительная компания, то ее сотрудники обычно не носят договоры на регистрацию по одному, а ждут, пока их наберется несколько. Бывает что, договор долевого участия теряется на обратном пути — от Росреестра к застройщику. В этом случае в Росреестре или в МФЦ можно взять дубликат документа.

А вот если застройщик не может объяснить причину отказа или не дает какие-то объяснения, но требует денег до регистрации, то это серьезный повод задуматься о поиске более надежной компании.

Согласно нормам действующего законодательства, регистрация договора проводится только после принятия заявлений от обеих сторон.

Для сторон могут наступить негативные последствия, если же договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате. Это невозможность оформить в надлежащем порядке в собственность уже построенное жилье, ведь для этого необходимо предоставить договор долевого участия, который был зарегистрирован в Росреестре.

При незарегистрированном договоре застройщик не сможет отчитаться в органах по контролю и надзору в сфере долевого строительства по общей стоимости привлеченного капитала на строительство.

Застройщику при получении отказа в регистрации в Росреестре, остается только вариант решения проблемы – это оформление на себя объекта строительства.

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи. А также необходимо внести соответствующие изменения в налоговую отчетность – необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, налог на добавленную стоимость и налога на прибыль.

Оформленный надлежащим образом договор предоставит возможность дольщику оформить право собственности на построенное жилье.

Регистрация договора по судебному решению

На основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре, одна из сторон имеет право обратиться в суд. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса. В ходе судебного процесса истцу потребует доказать два факта:

– отсутствие у договора регистрационной отметки,

– отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.

При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Если ответчик по любым причинам откажется его исполнять, судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке. Соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным с момента проведения регистрации по судебному решению.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

Право собственности на квартиру в новостройке

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в Росреестре.

Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Когда гражданин принимает решение о том, чтобы поучаствовать в покупке имущества по долевому принципу, то он должен помнить о способах оформления того или иного соглашения. Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

Очень часто у многих возникает такой вопрос. Только поэтому, лучше обратиться в орган государственной власти, где можно решить все проблемы. Но, какие же негативные проблемы ждут людей, которые не произвели процедуру и как в этом случае действовать?

Как заключается сделка?

Всю дополнительную информацию можно посмотреть в законодательном акте под номером 214. После того, как информация о строительстве жилого дома и строительной компании была детально проверена, клиенты заключают договорные отношения на участие в проведении процедуры по долевому методу. Все условия предоставляются в виде стандартного документа, где имеется определенный и установленный законом порядок предоставления бумаг. Даже после того, когда договор будет подписан, соглашение не приобретает законной силы. Нужно в обязательном порядке зарегистрировать все отношения в Росреестре. И только с этого момента и начнутся отношения между организацией строительной и людьми. Всю последовательность следует предоставить в виде небольшой инструкции.

Сюда относятся следующие этапы:
  1. Условия договора согласовываются, в том числе идет обсуждение о финансовой стороне, качествепредоставляемых услуг, а также о сроках.
  2. Документ подписывается всеми участниками, которые задействованы в процессе.
  3. Далее идет оповещение в Росреестр с подачей заявки на осуществление постановки на учет.
  4. Получается результат в виде оригинального соглашения с пометкой того или иного органа.

По договору участники имеют как права, так и наделены какими-либо обязанностями. Они прописываются в статье под номером 214. Если регистрация не произошла, то договор считается незаключенным и может порождать некоторые негативные ситуации в дальнейшем для обеих сторон.

Каковы причины?

Обязанность по напоминанию в проведении процедуры накладывается на участников сделки. При этом, процедура проводится только тогда, когда обращаются одновременно все. В союзе они подписывают заявление и в дальнейшем направляются для осуществления регистрации в уполномоченный орган. Но, существуют некоторые детали, когда сделка признается недействительным.

Сюда следует отнести:
  1. Организация отказывается от проведения процедуры.
  2. Клиенты не прибегают к проведению процедуры и самостоятельно не направляются в органы.
  3. Для всех участников регистрация уже проводилась, и был дан отрицательный ответ.

Застройщик может уклоняться от данной процедуры по некоторым причинам. В большинстве своем, это финансовые расходы. Для того, чтобы провести процедуру, нужно предоставить документ об оплате госпошлины. Установленная величина для обычных покупателей составляет 175 руб., а для застройщика по 3000 руб. За любой заключённый документ для строительной компании расход будет очень большой, потому что в одном доме проживают 100-150 семей. Так как любая компания хочет сэкономить средства, то она уклоняется от проведения регистрации, и это позволяет сэкономить ту или иную сумму средств.

Помимо этого, самой основной причиной возможного несвоевременного обращения для проведения процедуры является его недобросовестность к тем людям, которые приобретают имущество. Если компания создает тот факт, что договорные отношения не признаются заключенными без регистрации, то она собирает денежные средства со всех участников без законных оснований.

ВАЖНО . Решение любых прав происходит только через суд, однако этот процесс может тянуться много времени, и далеко не всегда гарантирует то, что вы выиграете. Но, множество граждан не знают сейчас о том, что нужно проводить такую процедуру.

О возможных проблемах в дальнейшем можно будет узнать только в том случае, когда вы захотите зарегистрировать имущество и вам нужно будет предоставить договор долевого участия. Но почему же могут оказать при этом отказать?

Причины для этого описаны в законе под номером 218.

Сюда можно отнести:
  1. Соглашение имелокакие-либо отклонения по нормативным законам.
  2. У сторон нет полномочий на то, чтобы заключать договор.
  3. Уже имеется зарегистрированное право.

При любом исходе, создаются проблемы.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Что применять в этой ситуации?

Когда оба участника столкнулись с ситуацией, когда документ не был зарегистрирован в Росреестре, то простым вариантом будет обращение в этот государственный орган и устранить проблемы. Но конфликтные ситуации могут возникать только тогда, когда ранее уже был вынесен отказ при проведении этой процедуры. Для того, чтобы избежать в последующем конфликтных ситуаций, обеим сторонам стоит установить две главные ситуации, когда происходит возврат документов.

Сюда относятся:
  1. Подтвердите полномочия сторон, которые заключили отношения.
  2. Устраните некоторые ситуации по соглашению, чтобы не возникало противоречийпо законодательной базе.

После того, как произойдёт регистрация, договор вступает в силу. Причины отказа в первый раз потеряют свои юридическое значение. Помимо этого, ещё одним способом отмечается устранение проблем, когда на застройщика уже оформляется собственность в готовом виде. Это актуально только тогда, когда имеется разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае проведение регистрации должно быть проведено в обязательном порядке.

Когда строительная фирма уже обладает актом и оформленными правами на собственность, то тогда уже можно переходить к подписанию договора купли-продажи. Эту процедуру в обязательном порядке необходимо оформлять в Росреестре. Если говорится о возможном, другом варианте устранения проблемы, то тут можно выделить обращение в суд для того, чтобы вынудить провести регистрацию.

Как происходит решение вопроса в суде?

Обращаться в суд можно обоим участникам процесса, а требованием может выступать начало регистрации. Документальное подтверждение посылается в тот суд, который находится по месту проживания и регистрации ответчика, либо объекта строительства.

В ходе процедуры нужно будет доказать две истины:
  1. В договоре нет регистрации.
  2. Одна из сторон уклоняется, отказывается от процедуры.

Если имеются такие доказательства, то суд выносит решение, что два участника обязуются совершить постановку на учет. Акт действует принудительно, когда ответчик не будет его исполнять. После этого всё выполняется по той же методике, которая была приведена выше. Обращение в судебный орган регулируется по статье 165.

Объект передан другому владельцу?

Если вдруг вы стали свидетелем такой ситуации, когда строительство производилось сначала одной организацией, а после этого она передала все права и обязанности другой, то здесь нужно быть аккуратным. Очень часто новый застройщик может отказывать в перезаключении договора. В этом случае нужно обращаться в правоохранительную службу. Возбуждается уголовное дело, которое будет связано с мошенничеством. Оно будет регулироваться по статье 159.

Еще существует альтернативный вариант, когда люди направляют жалобу в службу по надзору за строительством, которая может помочь, благодаря ряду отдельных полномочий. При этом, иск подается не только по поводу возврата финансов, но и о возмещении морального вреда. Также можно написать жалобу за использование денег организацией на протяжении определенного времени.

ВНИМАНИЕ . Но, лучше всего решать этот спорный и нелегкий вопрос до начала судебных тяжб. Для этого лучше всего при помощи заказной доставки отправить в строительную фирму претензию, по которой он должен будет дать в обязательном порядке письменный ответ. При этом, лучше всего произвести всю процедуру до того момента, когда он будет введен в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, то у сторон потом могут быть серьезные проблемы.

Процесс регистрации договора долевого участия должен быть произведен в кратчайшие сроки. Это позволит в дальнейшем отстраниться от каких-то серьезных конфликтов, а также от финансовых растрат. Если же застройщик не идет к вам на уступки, то тогда нужно прибегать к решению проблемы в более серьезных инстанциях. Это поможет слегка заставить застройщика и сделать эту процедуру максимально быстро и максимально эффективно.

Если договоры с дольщиками не зарегистрированы.

Кондрашова Л. А., начальник юридического отдела, Аудиторская компания “Аудит-Эскорт”

К отношениям застройщика с дольщиками законодательство предъявляет особые требования, соблюдение которых в одностороннем порядке невозможно. Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требуется заявление обеих сторон – застройщика и участника. А если дольщик от регистрации уклоняется?

Правомерен ли отказ в приеме документов?

Рассмотрим конкретную ситуацию.

Организация занимается долевым строительством жилья с 2003 года (приобретает ветхое строение, сносит его, заключает договор аренды на землю, получает разрешение на строительство, строит дом, вводит его в эксплуатацию и передает недвижимость дольщикам).

В регистрационной палате организацией был зарегистрирован договор аренды земельного участка, уплачена госпошлина и в договоры долевого участия в строительстве внесен пункт, обязывающий дольщика в десятидневный срок произвести государственную регистрацию договора. Однако ни один дольщик договор не зарегистрировал. При документальной проверке прокуратурой наложен штраф на руководителя за административное правонарушение, который был уплачен.

Строительство дома завершено в декабре 2008 года, имеется акт ввода объекта в эксплуатацию от 1 июня 2009 года.

В июле 2009 года организация обратилась в регистрационную палату с актами приема-передачи недвижимости дольщикам, но получила отказ в приеме документов (несмотря на имеющийся акт ввода объекта в эксплуатацию).

В устной форме от организации потребовали 100-процентной регистрации договоров с дольщиками и дополнительно – подтверждения согласия супруга(и) на регистрацию договора.

Таким образом, дом построен, готов к эксплуатации, но передать права на квартиры дольщикам строительная компания не может. Что делать? Права ли регистрационная палата?

Требование законодательства

Уточним основные моменты, имеющие значение для ответа на поставленные вопросы.

Как следует из приведенной ситуации, организация является застройщиком, осуществляющим строительство жилого дома с привлечением средств физических лиц – дольщиков (строительство объекта было начато в 2003 году и завершено в 2008 году).

Необходимо отметить, что законодательное регулирование деятельности застройщиков, ведущих строительство объектов с использованием привлеченных средств дольщиков, с 2003 года претерпело существенные изменения.

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВОВАВШИЕ ДО 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимос- ти. » (далее – закон № 214-ФЗ) был принят 30 декабря 2004 года. Он устанавливает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно статье 4 закона № 214-ФЗ, такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.

Однако указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона № 214-ФЗ (1 апреля 2005 года).

Поэтому если застройщик, начавший строительство в 2003 году, получил разрешение на строительство дома и заключил соответствующие договоры с участниками до 1 апреля 2005 года, то требования о необходимости государственной регистрации указанных договоров к нему не применяются. В этом случае регистрирующий орган не может отказать в государственной регистрации прав собственности дольщиков на созданные объекты недвижимости по мотиву отсутствия зарегистрированных с ними договоров участия в строительстве. Такой отказ можно обжаловать через суд.

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПОСЛЕ 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

В случае если застройщик получил разрешение на строительство и заключил с дольщиками договоры участия в долевом строительстве после того, как закон № 214-ФЗ начал действовать, то указанные договоры необходимо было зарегистрировать. При этом отсутствие регистрации таких договоров не позволяет считать их заключенными.

Но здесь тоже есть свои нюансы.

Дело в том, что возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон договора (в данном случае – на организацию) и требовать исполнения этой обязанности от нее неправомерно. Поскольку в соответствии с действующим законодательством регистрация данного договора возможна лишь при наличии заявления от обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Так, согласно пунктам 2 и 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ), регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора.

После того как первый договор был зарегистрирован, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости осуществляется в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.

Таким образом, обязательным основанием государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является заявление от двух сторон договора – застройщика и участника долевого строительства. А если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). И если участники долевого строительства уклонялись от государственной регистрации договоров, то застройщик был вправе зарегистрировать их в судебном порядке.

Сделать это было необходимо, так как непредставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров влечет за собой отказ в регистрации прав собственности участников долевого строительства на созданные объекты недвижимости. И действия регистрирующего органа в этом случае следует признать правомерными.

Ведь в данной ситуации отношения, как мы уже сказали, регулируются законом № 214-ФЗ.

Статьей 16 этого закона (п. 2, 3) действительно установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, – разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Эти документы (или их копии) застройщик должен передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но той же статьей 16 закона № 214-ФЗ (п. 1) предусмотрено, что право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном не только самим законом № 214-ФЗ, но и законом № 122-ФЗ. А согласно пункту 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поэтому представленных застройщиком документов (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) для регистрации недостаточно.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В РЕГИСТРАЦИИ

В государственной регистрации прав может быть отказано лишь в определенных случаях, в том числе, если:

– с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;

– представленные документы не соответствуют требованиям законодательства;

– акт органа власти о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;

– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости;

– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект и др.

Перечень оснований для отказа в регистрации прав приведен в статье 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Помимо этого дополнительным основанием может быть: наличие уже зарегистрированного другого договора на тот же объект долевого строительства либо непредставление договора поручительства, если это предусмотрено договором (п. 3.1 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ).

Как выйти из сложившейся ситуации

Что касается совета регистратора – сначала обратиться за регистрацией договоров участия в долевом строительстве, а уже
после этого обращаться за регистрацией прав собственности участников долевого строительства, – то к нему следует отнестись с осторожностью. Объясним почему.

Действительно, если договоры участия в долевом строительстве будут зарегистрированы, то проблемы с регистрацией прав собственности дольщиков будут решены. Однако мнение отдельного регистратора не всегда совпадает с позицией самого регистрирующего органа, который может отказать в регистрации договоров участия по мотиву их представления после окончания строительства и невозможности установить соответствующие правоотношения.

Из положений статей 2, 17 закона № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающего документа. В случаях, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент возникновения соответствующих правовых последствий. То есть только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует – объект уже создан и введен в эксплуатацию.

Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия предусмотрено названным законом для защиты прав дольщиков именно в период строительства (в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности – до или после ввода объекта в эксплуатацию – заключен договор). Поэтому, имея данные о наличии разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, регистрирующий орган может отказать в регистрации представленных договоров участия в долевом строительстве.

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

В этом случае за защитой своих прав следует обратиться в суд не организации, а участнику долевого строительства, так как невозможность зарегистрировать право собственности на готовые объекты долевого строительства прежде всего нарушает права участников, а не застройщика.

Какой из способов защиты выбрать, решает заявитель (участник долевого строительства). Такое право ему предоставлено статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ.

Например, в суд он может обратиться с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, о признании договора действительным и заключенным, о признании права собственности на объекты долевого строительства. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен. Для данной ситуации конкретных способов защиты не установлено.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

ДРУГИЕ СПОСОБЫ

Иные способы реализации прав, хотя и применятся на практике, не всегда соответствуют действующему законодательству.

Например, отдельные застройщики, учитывая возможные риски отказа в регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных в регистрирующий орган после окончания строительства, заключают с дольщиками и регистрируют иную сделку – договор купли-продажи. Одновременно составляют с дольщиками соглашение о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако существуют риски признания такой сделки заинтересованными лицами недействительной, как притворной сделки, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, для совершения такой сделки купли-продажи необходимо, чтобы застройщик предварительно зарегистрировал построенные объекты на себя. Это повлечет дополнительные расходы (по уплате госпошлины, оформлению документов и т. д.).

Следует учесть и то, что операции, связанные со строительством объектов недвижимости по договорам долевого участия, и операции, связанные со строительством объектов недвижимости с целью их последующей продажи, по-разному отражаются в бухгалтерском учете и квалифицируются для целей налогообложения.
В связи с чем застройщику придется вносить соответствующие изменения в учет и подавать уточненные налоговые декларации.

КАК ЗАЩИТИТЬ ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКА?

Возможны и другие ситуации, когда уклонение участников долевого строительства от прохождения регистрации ущемляет права застройщика. Например, несвоевременная регистрация дольщиками прав на построенный объект недвижимости может препятствовать застройщику (в случае если часть объекта принадлежит ему) свободно распоряжаться своим правом собственности. Ведь оно в данном случае ограничено – считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства до момента регистрации прав всех без исключения участников.

В таких случаях застройщик вправе обратиться в суд с требованием о понуждении участников долевого строительства осуществить госрегистарцию прав (см. письмо Минэкономразвития России от 1 сентября 2009 г. № Д23-2826).

Проблемы при регистрации ДДУ

Сергей Гусев

При попытке зарегистрировать ДДУ в Росреестре было отказано в регистрации по следующей причине – поступило уведомление от Фонда защиты прав дольщиков о том, что застройщик не соответствует требованиям 214 ФЗ. Регистрация всех ДДУ приостановлена на 3 месяца.

Застройщик – ООО ГРАД, квартира в мкрн. Красногорский Московской области.

Есть какие то проблемы у застройщика? Стоит ли ждать что исправят несоответствия или забрать деньги с аккредитива и покупать в другом месте?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А у самого застройщика не пробовали получить достоверную информацию?

конечно пробовал, но разве о таких вещах,если есть проблемы, застройщик скажет правду?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если приостановлена регистрация, то – да! Представитель застройщика должен назвать достоверную причину приостановки.

С застройщиком связи нет. Все контакты – через продавца НДВ, но они говорят что не в курсе, будут выяснять, хотя дду регистрируют сами по агентскому договору

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, если застройщик или представители из НДВ не могут назвать истинную причину нерегистрации ДДУ, то следует расторгать сделку. Тем более Вы и сами склоняетесь к этому решению. Под ту формулировку, что Вы написали может несколько причин быть.

В НДВ сегодня ответили, что проблем никаких нет, просто у застройщика запросили какие то документы, и их невовремя предоставили. сказали что сейчас все хорошо, регистрации идут, стоит ли верить? Или попросить их повторно отправить договор на регистрацию, если начнут тянуть или отказ придет опять – разрывать сделку?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Верить стоит, но стоит и проверить.
Попросите номер расписки (описи) о сдаче документов на регистрацию, а также о доп.приеме несвоевременно предоставленных документах. И уточните у регистратора. Фамилия регистратора в постановлении о приостановке.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Сергей. Росреестр должен был отправить Вам уведомление. Если его нет, то выясните у НДВ в какое МФЦ подавались документы на регистрацию. Уточните у НДВ номер заявки, а лучше попросите выслать Вам опись принятых документов на оказание гос.услуг, в ней будет указан номер. Далее идёте в это МФЦ и берёте уведомление. В уведомлении будет указана и дата, до которой регистрация приостановлена. В уведомлении о приостановке, Росреестр указывает причину и ссылки на статьи в законах. Понимая в чём есть несоответствие, можно будет сделать вывод, ждать или нет.

Ринат, уведомление у меня есть. В нем написано, цитирую
– в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Осуществление действий по регистрации договоров долевого участия приостанавливается до 04 января 2020 года”

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, из данного уведомления неясно чему именно застройщик не соответствует. Может быть есть какая-либо конкретика? Обычно уведомления более объёмные.

Ринат, к сожалению, другого нет.
По вашему мнению, стоит ли связываться, если такие проблемы имеются?
Можно только гадать, в чем именно несоответствие, вроде бы, в этот фонд застройщик перечисляет какие то деньги с каждой квартиры, может перестал перечислять?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, застройщики обязаны перечислять денежные средства в компенсационный фонд по ФЗ-214, из которого выделяются деньги на строительство проблемных домов. Если проблемы имеются, то лучше не связываться вообще. ДДУ считается заключенным с момента его регистрации. А пока он не заключен, лучше забрать деньги. Какой срок у аккредитива?

Был на месяц, на днях вызвали в Банк для продления, я поехал продлил, а только потом узнал.
Аккредитив заканчивается декабре.
Могу я с этим уведомление от Росреестра обратиться в банк, объяснить всю ситуацию и расторгнуть сделку?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, с этим вопросом лучше в банк. но сомневаюсь по следующей причине: Срок специально устанавливается, т.к. он является гарантией получения застройщиком денег. Также стоит учесть, будут ли у Вас пени перед застройщиком в случае не поступления денежных средств на его счёт, если вдруг регистрация ДДУ пройдёт. Поэтому необходимо подать заявление о прекращении осуществления регистрации. Так же читайте условия договора на оказание услуг, чтобы не было пеней.

Ну по агентскому договору я уже рассчитался, по нему как раз и входит регистрация ДДУ.
А по поводу застройщика – вы правы, поеду и подам заявление.

Источники:
http://fz214fz.ru/dolshiku/proverka-ddu
http://law03.ru/finance/article/chto-delat-esli-ddu-ne-zaregistrirova
http://1000meters.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-ne-zaregistrirovan-chto-delat/
http://jurists-online.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/chto-delat-esli-ddu-ne-zaregistrirovan
http://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/196376.html
http://www.cian.ru/forum-rieltorov-problemy-pri-registratsii-ddu-299411/
http://kreditdolg.ru/chto-delat-esli-zvonyat-kollektory.html

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию