Как купить квартиру в ипотеку?

Инструкция для покупки квартиры в ипотеку

Мечтаете обзавестись своим жильем, но денег на покупку квартиры нет? Тогда стоит подумать об оформлении ипотеки.

Ее преимущество в том, что вам не нужно будет бродить по съемным квартирам и платить за аренду. К тому же в ипотечной квартире вы сразу сможете прописать всех членов семьи еще до того момента, пока оплатите последний платеж.

Заинтересовало такое предложение? Тогда нужно задуматься о порядке оформления ипотеки. Пошаговая инструкция для покупки квартиры в ипотеку представлена ниже.

С чего начать процесс покупки квартиры по ипотечному договору?

Для начала нужно определиться с типом недвижимости. Необязательно знать конкретные размеры квартиры, ее особенности.

Главное, определиться, что вы хотите – жилплощадь в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, а также, где ориентировочно планируете ее купить (в каком районе).

Ответив самому себе на эти вопросы, вы сможете ответить на вопросы банковского сотрудника, у которого будете оформлять ипотеку.

Как купить квартиру в ипотеку в 2020 году?

Для людей, которые впервые сталкиваются с ипотечным кредитованием, сложно будет разобраться с процессом покупки желаемой недвижимости в ипотеку.

Для этого нужно пройти такие этапы:

  1. Выбрать банк, который согласится выдать ипотеку.
  2. Собрать документы для одобрения заявки.
  3. Подыскать подходящую квартиру.
  4. Заключить предварительный договор, заказать оценку квартиры.
  5. Оформить страховку на квартиру или другое залоговое имущество.
  6. Заключить договор купли-продажи и ипотеки, зарегистрировать договор.

Пошаговая инструкция для заемщиков

Шаг 1. Выбор банка

К этому вопросу нужно подойти ответственно, поскольку в разных банках различные и условия ипотечного кредитования. Так, в некоторых финансовых организациях есть индивидуальные предложения для молодых семей, военных, учителей, зарплатных клиентов и т. д.

Выбирать банк лучше всего с точки зрения надежности – чем дольше банк находится на рынке финансовых услуг, тем больше он вызывает доверия.

Государственные банки предпочтительней коммерческих, хотя последние предлагают заемщикам более выгодные условия ипотечного кредитования.

Выбирая банк, обязательно следует изучить информацию, касающуюся:

  • процентных ставок по ипотеке;
  • срока кредитования;
  • размера первоначального платежа;
  • стоимости дополнительных услуг;
  • наличия льгот и акций.

Во многих банках сегодня есть услуга подачи ипотечной заявки в режиме онлайн.

Это очень удобно, так как экономит время клиента. Если заявка будет одобрена, тогда заемщику можно смело собирать документы.

Шаг 2. Сбор документов для банка

Список документов может отличаться в зависимости от программы ипотечного кредитования, наличия у заемщика детей и т. д.

Однако в обязательном порядке ему нужно принести такие документы:

  • заявление-анкета;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • справка о доходах (по форме банка или 2–НДФЛ);
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС.

Также могут потребоваться дополнительные документы: свидетельства о рождении детей, о браке, военный билет, свидетельство участника НИС, документы об образовании и другие.

Шаг 3. Поиск подходящей жилплощади

Заявка будет одобрена, если клиент будет соответствовать всем требованиям конкретного банка. Ведь у каждого свои условия: кто-то дает ипотеку с 21 года, где-то дается кредит при условии, что трудовой стаж заемщика будет не меньше 6 месяцев на последнем месте работы.

Однако одинаковое условие во всех банках – это наличие гражданства РФ, а также постоянной либо временной прописки в любом субъекте Российской Федерации.

Когда будет получено одобрение банка, потенциальному заемщику можно будет заняться поиском квартиры. Здесь важно не переоценить свои возможности.

Если у вас среднестатистическая зарплаты, вы не имеете дополнительного дохода, у вас есть дети, тогда лучше рассмотреть вариант покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Если ваша зарплата выше средней, вы владеете бизнесом, причем довольно успешно, тогда предложений подходящего жилья будет больше. Можно рассматривать жилплощадь как на вторичном, так и на первичном рынке.

Помните, что получив одобрение в банке касательно ипотеки, у вас в запасе есть 3 месяца для того, чтобы найти подходящую квартиру и адекватного продавца. Если вы не уложитесь в этот срок, тогда придется пойти в банк и обновить документы: принести новую справку о доходе.

Найдя подходящую квартиру, обязательно нужно уведомить продавца о том, что вы планируете покупать жилплощадь в ипотеку.

Шаг 4. Заключение предварительного ипотечного соглашения

Если квартира выбрана, с продавцом было достигнуто согласие касательно цены и обеих сторон все устроило, пора приступить к оформлению предварительного договора. Сделка заключается между продавцом квартиры и банком.

Для ее оформления нужно собрать такие бумаги:

  • документы на недвижимость, подтверждающие право собственности владельца на квартиру (договор купли-продажи, дарения и др.);
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации;
  • письменное согласие супруги/супруга продавца о продаже квартиры;
  • разрешение из органов опеки – если в семье продавца недвижимость есть дети;
  • паспорт продавца;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан.
  • Список этих документов может быть дополнен, изменен.

    На этом этапе также нужно будет сделать оценку недвижимости в независимой оценочной компании. По результатам оценки покупателю квартиры будет выдан документ об оценке, который он должен будет приложить к основному списку бумаг для банка.

    Шаг 5. Оформление договора страхования

    Обязательным условием для получения ипотеки является страхование предмета договора либо залогового имущества (если банк выставляет такое требование). Дополнительно заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье от риска потери трудоспособности.

    К выбору страховой компании нужно отнестись серьезно. Хорошо, если банк сам предложит страховую фирму, с которой сотрудничает. Рекомендуется оформить титульное страхование на тот случай, если покупатель не доверяет продавцу.

    Титульным страхованием он защищает себя от тех материальных потерь, которые может понести вследствие предоставления продавцом неправдивой информации о себе или о предмете договора.

    Шаг 6. Заключение ипотечного договора и купли-продажи квартиры

    Когда все документы будут готовы, квартира найдена, стороны сделки должны подписать договор купли-продажи, отнести его в Росреестр для регистрации.

    Полученную выписку из Росреестра банк обычно забирает себе в качестве гаранта возврата денег заемщиком. Там же на месте оформляется ипотечный договор. После этого банк рассчитывается с продавцом недвижимости.

    Заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса необязательно, однако некоторые банки настоятельно рекомендуют это сделать.

    Также к услугам специалиста нужно будет прибегнуть, если в продаваемой квартире проживают дети либо же в ней есть несколько собственников (тогда требуется нотариально заверенное согласие второго собственника).

    Шаг 7. Соблюдение условий ипотечного договора

    После подписания договоров, получения квартиры на законных основаниях, последняя задача заемщика – неукоснительно выполнять все условия ипотечного договора. Он должен будет регулярно погашать ипотеку.

    А в квартиру заемщик может заселиться сразу же после оформления сделки купли-продажи. Также он имеет право прописать в ней себя и своих родных.

    Какой этап оформления ипотеки самый сложный?

    Многим кажется, что самым сложным является последний шаг – соблюдение условий договора. Естественно, заемщику нужно будет регулярно оплачивать некую сумму, не допускать просрочек, искать деньги на выплату ипотеки.

    Однако самыми сложными являются первые два этапа – поиск банка и квартиры. Найти хороший банк с оптимальными условиями ипотечного кредитования всегда сложно, поскольку многие банки предлагают свои продукты с интересными условиями. Второй момент – нужно подобрать квартиру, которая бы подходила как заемщику, так и банку. Ведь не каждую квартиру банк может одобрить.

    Например, квартиру старого образца, жилплощадь, находящуюся в аварийном состоянии банк точно не одобрит. А потенциальному покупателю нужно еще внимательно ознакомиться с документами на недвижимость, чтобы сделка купли-продажи прошла гладко.

    Приобретение в ипотеку квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости – сложный и длительный процесс, однако он стоит того. Заемщику не нужно будет потыкаться в арендованных квартирах, платить за съем жилья.

    Оформив в ипотеку квартиру, он становится полноправным ее владельцем сразу после подписания договора, а также может проживать в ней со своими близкими, прописать в квартире всех членов семьи.

    Начинать заниматься вопросом взятия квартиры в ипотеку нужно с подачи заявки в банк, подбора подходящего жилья, оформления договора ипотеки, купли–продажи, страхования.

    На каждом этапе есть свои нюансы и особенности, поэтому необходимо заранее изучить вопрос ипотечного кредитования, чтобы учесть все неточности и подводные камни.

    Видео: Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку»

    Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

    – Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

    В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

    После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

    Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

    Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

    У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

    Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

    – Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

    Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

    Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки. При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

    После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

    Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

    Покупка квартиры через смену залогодателя

    Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

    – Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

    Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

    Как купить квартиру в ипотеку?

    Купить квартиру в ипотеку сегодня желают многие россияне. Сфера банковского кредитования развивается очень стремительно. Одним из наиболее востребованных продуктов является как раз ипотека. Она актуальна для жителей России хотя бы потому, что стоимость квартиры в 100-кратном, а то и большем размере перекрывает размер заработной платы обычного человека. Конечно, накопить на собственное жилье в таких условиях очень сложно. Поэтому люди и прибегают к помощи банков.

    Оформляя ипотеку, человек должен понимать, какую ответственность он берет на себя. Ведь ближайшее 5, 10, а то и больше лет ему придется ежемесячно выплачивать деньги банку. Поэтому, оценить свои возможности, взвесить все за и против нужно еще до момента подписания кредитного договора.

    Чтобы покупка оказалась выгодной, необходимо подойти к поиску подходящего предложения банка очень серьезно. Только так можно найти наиболее выгодные условия по ипотеке.

    Оцениваем свои возможности

    Прежде чем идти в банк, необходимо четко определить приблизительные условия будущего кредита. Для этого потенциальный заемщик должен решить для себя несколько вопросов:

    • Наличие и размер первоначального взноса. Почти все банки требуют от своих клиентов предоставления какой-нибудь суммы в счет стоимости квартиры. Конечно, есть несколько финансовых учреждений, где можно взять деньги на квартиру и без первого взноса, но условия по кредиту там будут крайне невыгодными. Минимальный размер первоначального взноса в банках начинается с 0 – 15%. В некоторых учреждениях он может оказаться еще выше. Поэтому стоит заранее накопить хоть какую-то сумму, чтобы иметь возможность оформить ипотеку в большинстве финансовых учреждений.
    • Размер ежемесячного платежа, который сможет потянуть семья. Для этого необходимо суммировать все получаемые доходы и вычесть из полученной цифры ежемесячные затраты. Исходя из размера платежа, можно будет в дальнейшем рассчитать приблизительный срок кредитования.
    • Стоимость квартиры. Для этого нужно определить параметры будущего жилья. Конечная цена будет зависеть от города, района, инфраструктуры, количества комнат и некоторых других факторов. Конечно, если доходы у семьи невелики, то не стоит сразу замахиваться на покупку просторной 4-комнатной квартиры. Лучше купить жилье поменьше, а после копить деньги для обмена.
    • Сколько заемных средств потребуется. Для вычисления достаточно вычесть из стоимости квартиры сумму накопленных денег для первоначального взноса.

    На этапе планирования покупки важно определить и другие моменты. Например, купить квартиру можно в построенном или строящемся доме, с косметическим ремонтом или голыми стенами. Все это повлияет на стоимость квартиры и на сумму дополнительных средств, которые придется вложить в жилье.

    Поиск подходящего банка

    Не менее важно правильно выбрать банк, ведь условия ипотечного кредитования в финансовых учреждениях могут сильно разниться. Многие потенциальные заемщики ошибочно полагают, что нужно обращать внимание только на процентную ставку. На самом деле, следует рассматривать банковское предложение в комплексе. Вот наиболее важные аспекты, которые нужно обязательно учесть:

    • Процентная ставка. Предварительно нужно уточнить, что входит в стоимость кредита, придется ли дополнительно платить за РКО, услуги страховой компании, выдачу наличных. Если какие-то банки не учитывают эти услуги, рассчитывая процентную ставку, необходимо самостоятельно произвести расчеты.
    • Срок кредитования. Это особенно важно для тех, кто оформляет ипотеку на большую сумму и не имеет возможности платить большой ежемесячный взнос. Некоторые банки ограничивают сроки кредитования до 5 – 10 лет, а в некоторых учреждениях выплачивать долг можно на протяжении 25 и даже 30 лет.
    • Форма выплаты. Большинство банков предлагает своим клиентам вносить ежемесячно равные (аннуитетные) платежи. Некоторые заемщики предпочитают дифференцированные выплаты. Искать учреждение нужно, исходя из своих соображений.
    • Требования к заемщику. Это не менее важный аспект, так как клиент должен соответствовать параметрам, выдвинутым банком. Крупные учреждения вроде Сбербанка, ВТБ 24 выдают ипотеку только работающим гражданам. В число обязательных требований может входить временная или постоянная прописка, определенный трудовой стаж, размер заработной платы.
    • Перечень необходимых документов. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Наличие паспорта и справки о доходах по форме 2-НДФЛ обязательно в большинстве банков. Если клиент не может предоставить информацию о заработной плате, то перечень учреждений, готовых выдать ему ипотеку, резко сократится. Сейчас некоторые банки берут во внимание не только заработную плату, но и другие разновидности дохода – дивиденды, проценты по вкладам, арендные платежи.

    Если деньги на покупку квартиры нужны срочно, то нужно оценивать и скорость рассмотрения заявки банком. Большинство из них дает ответ потенциальному заемщику в течение 1 – 7 дней. Есть и, так называемые, экспресс-кредиты, предполагающие получение быстрого решения. Но и процентная ставка по ним будет завышена, по сравнению с обычными предложениями.

    Если человек имеет какие-то дополнительные льготы (материнский капитал, многодетная семья, участие в программе НИС), то необходимо выбирать банк, позволяющий применить выделенные государством субсидии. Как правило, обращаться в таком случае нужно в крупнейшие финансовые учреждения страны.

    Подача заявления, сбор необходимых документов

    Когда заемщик определится с банком, ему необходимо отправить онлайн-анкету по интернету (если таковая в рассматриваемом учреждении имеется) или лично обратиться к кредитному специалисту в ближайшее отделение. Важно заполнить информацию о себе максимально достоверно, чтобы во время проверки не выявились неточности, которые могут стать причиной отказа в выдаче денег.

    Мало просто внести данные о себе в анкету. Большинство из них нужно подтвердить еще и документально. Перечень необходимых бумаг в банках может разниться. Но чаще всего финансовые учреждения требуют следующие документы:

    • российский паспорт;
    • иные удостоверяющие личность документы (это может быть ИНН, СНИЛС, водительские права, заграничный паспорт, пенсионное удостоверение);
    • справка от работодателя по форме 2-НДФЛ (в ней может быть отражена информация о зарплате за несколько месяцев, полгода – все зависит от требований конкретного банка);
    • заверенная копия трудовой книжки или трудовой договор;
    • военный билет (требуют у мужчин призывного возраста).

    Некоторые банки требуют документы об образовании, свидетельства о рождении на детей, свидетельство о заключении или расторжении брака. Иногда даже могут попросить принести справку от психиатра о здоровье потенциального заемщика.

    Ряд финансовых учреждений снижает количество документов до минимума, давая своим клиентам возможность быстро и без бумажной волокиты оформить ипотеку. Например, такие предложения сейчас действуют в Сбербанке и ВТБ24. Эти банки предлагают оформить кредит всего по двум удостоверяющим личность документам. Правда, тут сразу нужно быть готовым к тому, что сильно увеличится размер первоначального взноса. Для таких клиентов в Сбербанке он составляет 50%, а в ВТБ24 – 40% от стоимости жилья.

    Иногда кредит не одобряют из-за низкой заработной платы или снижают размер займа. В этом случае можно привлечь созаемщиков или поручителей, чтобы изменить ситуацию. Созаемщики в обязательном порядке предоставляют тот же пакет документов, что и главный участник сделки. Поручительство позволяет улучшить условия кредитования. Как правило, наличие 2 поручителей позволяет банку снизить процентную ставку на 0,5 – 1%.

    Ожидание ответа и поиск квартиры

    Когда все документы будут собраны и поданы в банк, нужно дождаться ответа от кредитного специалиста. Как правило, на рассмотрение уходит до 5 рабочих дней. Некоторые учреждения оценивают заемщика за еще более короткий срок. Сообщают о решении специалисты по телефону, при личном обращении клиента или посредством СМС-сообщения.

    Если банк дал положительный ответ, клиент получает время для поиска подходящей квартиры. Обычно, срок этот варьируется от 30 дней до 3 – 4 месяцев.

    Выбирая квартиру, нужно обязательно учитывать требования банка к жилью. Например, в готовом доме обязательно должны быть проведены все коммуникации. Перечень требований нужно заранее уточнить у банка. Если человек хочет купить квартиру в строящемся доме, то можно рассмотреть вариант покупки недвижимости у застройщика, сотрудничающего с финансовым учреждением. Это может помочь снизить процентную ставку или получить какие-то послабления от банка.

    Когда квартира будет найдена, всю документацию по ней относят в банк, где принимается окончательное решение.

    Справка 2-НДФЛ имеет ограниченный срок действия – 30 дней. Если к моменту заключения договора с банком этот срок истек, придется обращаться к работодателю за бумагой заново.

    После этого заключается предварительный договор между сторонами – покупателем, продавцом и банком. Далее вносится задаток, прописываются все условия и ответственность каждого участника сделки.

    Заключение кредитного и страхового договора

    Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.

    Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.

    Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.

    На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.

    После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:

    • права нового владельца на квартиру;
    • подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
    • правомерность купли-продажи квартиры по договору.

    Когда все будет оплачено, придется подождать 5 дней. Именно столько требуется для проверки всех документов. После этого все полученные на руки выписки предоставляются в банк. Там их еще раз проверяют. Если все в порядке, то продавец квартиры получает оставшуюся часть стоимости недвижимости.

    Что делать дальше?

    На этом все хлопоты с оформлением договоров будут закончены. Нужно только прописаться по новому месту жительства и поставить в известность управляющую компанию или ТСЖ о том, что квартира обзавелась новыми хозяевами.

    После этого клиенту нужно выполнять свои обязанности по кредиту. Сроки и суммы платежей указываются в индивидуальном графике (обычно оформляют в виде приложения к ипотечному договору). Важно вносить деньги вовремя, чтобы не получить штраф или пени от банка.

    Страховать недвижимость придется до момента полного погашения задолженности перед банком.

    Новоиспеченный владелец имеет право на получение имущественного вычета. Для этого ему нужно обратиться в местную ФНС и узнать, какие бумаги для этого нужно предоставить. Полученные деньги можно использовать для погашения части задолженности перед банком или на другие свои нужды.

    Залогом квартира перестанет быть только тогда, когда клиент полностью погасит задолженность перед банком.

    Как купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке по ипотеке в Москве?

    Квартира в ипотеку в столице приобретается с учетом следующих параметров: инфраструктура микрорайона, число комнат, жилая площадь, планировочное решение, качество дворовой территории, транспортная доступность, размер ежемесячных платежей. Для оформления кредита потребуются паспорт, свидетельство ИНН, справка по форме 2-НДФЛ, ксерокопия трудовой книжки и т. д.

    Рынок недвижимости в Москве

    На рынке недвижимости столицы представлены сданные в эксплуатацию жилые комплексы, старый жилфонд и строящиеся объекты. Стоимость предложений отличается в соответствии с качеством объектов. Средняя цена 1 м2 в однокомнатных квартирах составляет 195-197 тыс. руб., в двухкомнатных квартирах — около 200 тыс. руб., в трехкомнатных объектах — от 205 тыс. руб.

    Стоимость вторичного жилья немного ниже первичного и держится на уровне около 170-180 тыс. руб за 1 м2. Расценки могут изменяться в зависимости от динамики развития рынка недвижимости и объемов возведения новых жилых комплексов.

    До того как купить ипотечную квартиру в ипотеку в столице, требуется определить следующие параметры объекта, влияющие на ценообразование:

    • район проживания;
    • класс жилья;
    • общая площадь;
    • стоимость площади;
    • число отдельных комнат;
    • планировочное решение;
    • этажность здания и этаж размещения квартиры;
    • период сдачи дома в эксплуатацию;
    • архитектурные особенности проекта (наличие подвального и цокольного помещения, автостоянки, придворовой площадки);
    • состояние примыкающей территории;
    • транспортная доступность комплекса;
    • развитость инфраструктуры района (число детских садиков, школ, торговых центров, супермаркетов, больниц и т.д.);
    • стоимость квартиры в ипотеку определяется наличием либо отсутствием балкона и состоянием данных пространств;
    • тип и качество отопительной системы здания (централизованной либо индивидуальной);
    • размеры кухни;
    • планировочное решение санузла (совмещенное либо раздельное);
    • размер оплаты коммунальных услуг;
    • тип строения (кирпичное, панельное, блочное, из газобетона);
    • этап постройки (для первичной недвижимости);
    • репутация фирмы-застройщика (для новостроек);
    • качество внутренних помещений (состояние сантехники, оконных блоков, срок проведения ремонта и т. д.).

    Оценивается стоимость 1 м2 в недвижимости и в соответствии с классом жилого комплекса. Перед тем как купить квартиру в ипотеку в Москве, важно провести сравнительный анализ рынка в выбранной качественной категории.

    Что нужно, чтобы купить квартиру на вторичном рынке?

    Стоимость недвижимости на вторичном рынке может быть ниже первичных предложений. Преимущество готовой недвижимости заключается в возможности сразу заселиться. Однако при определении суммы кредитования учитывается необходимость капитального или косметического ремонта. Важно оценить общее состояние здания, качество канализационных систем,водопровода и других коммуникаций.

    Кредит на квартиру оформляется с соблюдением следующих этапов:

    1. Обращение к ипотечному брокеру за консультацией и выяснением требований, условий расчета.
    2. Банком рассматривается возможность получения гражданином ипотеки на вторичное жилье. Период рассмотрения заявки занимает 3-5 дней, однако в некоторых банках утверждать заявку могут в течение 1,5 месяца.
    3. После получения положительного заключения подбирается объект жилой недвижимости, на который можно взять кредит.
    4. Проверка права собственности на жилой объект. Запрашивается решение о купле-продаже, свидетельство о получении наследства или другие правоустанавливающие бумаги.
    5. При проведении сделки доверенным специалистом необходимо проверить достоверность документации, свидетельство должно быть заверено у нотариуса. Важно проверить дату подписания доверенности, стандартный период годности — 1 год. Перед сделкой важно встретиться с владельцем жилья для подтверждения согласия на продажу жилплощади.
    6. Проверяется юридический статус жилого объекта на портале Росреестра с помощью выпиcки из EГPП в электронной форме.
    7. Проверяется отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. На момент продажи не должно быть действительного договора об аренде недвижимости.
    8. Следующим этапом проводится оценка недвижимости банком для проверки на соответствие кредитным программам. Сертификат о проведении оценки передается в банковскую организацию.
    9. Квартира проходит согласование в банке на основании пакета документов и обращения организации в страховою фирму. Специалисты службы безопасности банка и страховщики рассматривают предложенный вариант и выносят решение.
    10. До заключения сделки подписывается кредитный договор. На основании данного документа банк подготовит необходимую сумму для перечисления продавцу недвижимости.
    11. Денежные средства передаются разными способами (переводом на личный счет продавца, посредством депозитной ячейки либо аккредитива). При применении ячейки в банке положить необходимую сумму необходимо перед государственной регистрацией квартиры.
    12. Выполняется нотариальное удостоверение финансовой сделки. Процедура предполагает отчуждение доли собственника в праве общей собственности на недвижимость (жилой дом). Также у нотариуса при необходимости запрашивают согласие супруги собственника на осуществление сделки либо подтверждение об отсутствии жены у продавца недвижимости.
    13. На этапе госрегистрации выполняется перевод права владения имуществом, оформление выполняется за 3-30 дней в зависимости от сложности сделки.
    14. Для уменьшения рисков банка выполняется страхование сделки.

    Приобретение жилья в новостройке

    Этапы покупки квартиры в новостройке:

    • выбор объекта с учетом необходимых технических характеристик;
    • анализ сведений о застройщике;
    • посещение офиса и осмотр жилья;
    • оценка затрат на покупку (ипотека с ремонтом либо без него);
    • подача заявки в банк на получение ипотеки;
    • после согласования с банком оформление договора долевого участия, в приложениях указываются сроки ввода здания в эксплуатацию и передачи квартиры, в договоре необходимо описать условия возможного расторжения соглашения и параметры будущей жилплощади;
    • оформление прав собственности на построенный объект после получения ключей;
    • прописка по месту нового проживания.

    По аналогичной схеме можно купить дом в ипотеку.

    Пошаговая инструкция по ипотечному кредитованию

    Перед покупкой выбирается жилье в соответствии с планируемыми финансовыми затратами.
    Определяется программа ипотечного кредитования и финансовая структура, готовая сотрудничать с покупателем. Потребуется прохождение этапа согласования в банковской структуре.

    При подборе программы ипотечного кредитования специалисты рекомендуют учитывать следующие нюансы:

    • репутация банка;
    • размер первоначального взноса;
    • процентная ставка;
    • валюта;
    • необходимые документы;
    • максимальный срок кредитования.

    Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает сбор необходимой документации::

    • паспорт;
    • свидетельство ИНН;
    • справка, оформленная по форме 2-НДФЛ;
    • ксерокопия трудовой книжки;
    • копия свидетельства о рождении детей (при их наличии);
    • справка о заключении брака либо разводе;
    • документ о полученном образовании;
    • справка, подтверждающая перечисление накоплений в пенсионный фонд;
    • договор с компанией, в которой работает заявитель (ксерокопия бумаги).

    Изучается договор, после согласования пунктов ставится подпись. Сделка страхуется. Выполняется регистрация недвижимости на имя нового собственника. Банки могут потребовать дополнительные справки в зависимости от условий кредитования, информацию предоставляют на сайтах банковских структур.

    После сбора бумаг заявитель отправляется в кредитный отдел за оформлением кредита. На проверку документации требуется стандартно 2-4 недели. После одобрения заявки банком требуется оценить жилую площадь для покупки.
    После согласования объекта подписывается кредитный договор, фиксирующий соглашение заемщика и кредитной организации.

    Важно ознакомиться с нюансами пунктов договора и согласовать:

    • процентную ставку;
    • возможные комиссии;
    • пункт о возможном досрочном закрытии ипотеки;
    • штрафные санкции при несвоевременной оплате;
    • в договоре не должно быть пункта с требованием предварительного погашения кредита.

    Продажа квартир по ипотеке завершается страхованием сделки и оформление недвижимости в собственность. Рекомендуется выбрать комплексное страхование жизни заявителя, покупаемой квартиры. Затем гражданин обращается в Росреестр с бумагами и регистрирует жилье в собственность, при необходимости оформляет прописку.

    Куда лучше обратиться для оформления ипотеки в Москве?

    В банке Открытие предлагается ипотека на вторичную недвижимость со ставкой от 8,75%, суммой 4 000 000 — 30 000 000 руб. Предлагаемый период — до 30 лет, возрастное ограничение — от 18 лет, необходимый трудовой стаж составляет от 3 месяцев, обязателен подтвержденный ежемесячный доход. Размер первоначальной суммы — 20-80 %.

    В Альфа банке предлагаемая процентная ставка от 9,19% на построенное жилье, размер ипотечного займа составляет 600 000 — 50 000 000 руб. Выдается кредит на период до 30 лет, возраст заемщика должен быть от 21 года, стаж на рабочем месте — не менее 4 месяцев. Разрешено использовать средства от материнского капитала и оформление ипотеки с ремонтом.

    Продажа квартир по ипотеке предлагается в Газпромбанке, банках Возрождение, ВТБ, МКБ, Ак Барс, Райфайзен и т. д.

    Как купить квартиру — с ипотекой или без

    Купить квартиру непросто, если вы, конечно, не футболист «Арсенала». Хотя бы тульского. Но всегда есть варианты: накопить, взять ипотеку или использовать дополнительные возможности, если они вам полагаются, например субсидии или материнский капитал. Рассмотрим, как использовать возможности своего бюджета для покупки жилья и что делать, если вы решились на ипотеку.

    Копить или взять ипотеку?

    Что выгоднее — завести специальный счет, откладывать деньги и получать проценты или взять ипотеку и выплачивать проценты банку? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно оценить все факторы: есть ли у вас первоначальный взнос и какой, есть ли вам где жить, платите ли вы сейчас арендную плату, согласны ли вложиться в стройку или рассматриваете только готовое жилье.

    Допустим, вашей семье потребуется 12 лет, чтобы отложить сумму, которой хватит на покупку квартиры. Если вы решили копить, постарайтесь сделать так, чтобы накопления работали на вас — обгоняли инфляцию и приносили доход. Накопить большую сумму денег — тоже определенная технология.

    Плюсы накопления: вы не переплачиваете проценты, а, наоборот, получаете их и не становитесь должником банка на долгие годы (к тому же в случае финансовых проблем ипотечную квартиру можно потерять).

    Минусы накопления: очень долго ждать, а при экономических потрясениях (например, скачках инфляции или росте цен на недвижимость) ваши накопления могут обесцениться.

    Предположим другое: вашей семье, которой нужно копить на квартиру 12 лет, хватит трех лет, чтобы накопить на первоначальный взнос и взять ипотеку. Стоит ли переплата по кредиту этих девяти сэкономленных лет? Вдруг цены на недвижимость резко вырастут или инфляция обесценит ваши сбережения? Гарантий стабильности никто дать не может.

    Плюсы ипотеки: вы фиксируете цену квартиры и расходы на нее на много лет вперед. Рост цен на недвижимость вас не коснется.

    Минусы ипотеки: существенная переплата банку. Но если учитывать инфляцию и рост цен на недвижимость, то, возможно, переплата и не будет такой внушительной, как кажется в момент, когда вы рассчитываете график ипотечных платежей. Конечно, цены на недвижимость могут обрушиться, и ежемесячные платежи станут неадекватны стоимости квартиры, но предсказать такую ситуацию никто не может.

    Как купить жилье без ипотеки?

    Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько месяцев или даже лет. Но рассрочка подходит людям, у которых большие ежемесячные доходы и которые уверены в завтрашнем дне. Этот вариант таит подводные камни: цена на квартиры при покупке в рассрочку часто выше, чем при 100-процентной оплате, а право собственности вы получите только по окончании всех выплат.

    Существуют также субсидии на покупку жилья и программа «материнский капитал», в регионах эти суммы могут быть значительным подспорьем при покупке квартиры.

    Субсидии

    Проверьте, нет ли вас в списке тех, кому могут быть предоставлены субсидии на покупку жилья. Общую информацию об этом можно найти на Портале госуслуг в разделе «Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Но единых условий по стране нет, информацию о региональных программах лучше искать на сайте местной администрации. Суммы, которые выдает государство, в среднем составляют 40%, но могут доходить и до 100% средней стоимости жилья — это тоже зависит от регионов и конкретных ситуаций.

    Материнский капитал

    Материнский (семейный) капитал — это один из видов господдержки для семей с двумя детьми. В некоторых регионах материнский капитал способен покрыть полную стоимость жилья, но чаще всего он идет в связке с ипотекой, и это вполне себе первоначальный взнос.

    Что делать, если вы решились на покупку квартиры в ипотеку?

    Решение взять ипотеку вполне оправданно — в последнее время жилищные кредиты становятся все доступнее. По данным на март 2018 года, средняя ставка по ипотеке опустилась ниже 10%. Это связано со снижением ключевой ставки. Главное, здраво оценивайте свои силы и следите за тем, чтобы выплаты по кредиту не превышали 30% от вашего дохода. И помните, что ипотечная квартира — это долгосрочное вложение: продать недвижимость с обременением можно, но сделать это непросто. Итак, с чего начать?

    1) Выбрать банк и подходящее предложение по ипотеке

    Внимательно изучите предложения разных банков, обратите внимание на размеры первоначального взноса, возраст заемщика, возможность привлечь созаемщика, процентные ставки. Проверьте, вдруг вы подходите под условия одной из специальных программ — существует ипотека с господдержкой для семей с детьми, военная ипотека, программа «молодая семья» и даже варианты для пенсионеров. Изучите ипотечные предложения банка, в котором получаете заработную плату, — возможно, там вас ждут более выгодные условия и упрощенная процедура оформления документов.

    В некоторых случаях сначала лучше определиться с квартирой, а только потом с банком. Например, если вы хотите жить в конкретной новостройке — узнайте, какие банки предлагают на нее ипотеку, и выбирайте уже из них.

    2) Собрать пакет документов и подать заявку в банк

    Требования к возрасту, стажу, доходу и пакету документов могут меняться — как правило, от них зависит и ставка. Чем более надежный вы клиент, чем больше официальных подтверждений своей платежеспособности можете предоставить, тем ниже будет для вас ставка. Некоторые банки готовы выдать ипотеку по двум документам, но в таких случаях обычно требуется большой первоначальный взнос, например 50%, и ставка будет довольно высокой.

    3) Выбирать квартиру

    После одобрения банка можно спокойно искать себе квартиру, на это обычно есть 90, а иногда и до 180 дней — зависит от условий банка.

    На что обратить внимание при покупке квартиры?

    Главный вопрос, который стоит задать себе в самом начале, — новостройка или вторичка? Аргументы для выбора у всех разные: кто-то не хочет жить в квартире «с историей», а кто-то не готов терпеть бесконечные ремонтные работы соседей после заселения в новостройку. Оцените, сколько стоит отделка квартиры, — иногда выгоднее брать с ней, а иногда без нее.

    Инфраструктуру каждый подбирает в зависимости от потребностей: кому-то актуальна школа в пешей доступности, кому-то — торговый центр. Стоит также уделить пристальное внимание типу дома, планировке, соседям.

    Верный выбор района означает экономию времени и зачастую денег. Посмотрите, нет ли рядом вредных предприятий и шумных дорог. Если вы за рулем, попробуйте приехать к дому в то время, когда возвращаетесь с работы, и поискать место для парковки.

    Если вы покупаете квартиру в новостройке

    Нужно проверить два главных документа новостройки — разрешение на строительство и проектную декларацию, они должны быть на сайте застройщика. Если объект аккредитован надежным банком, это дает вам определенные гарантии. Грубо говоря, банк уже выкупил у застройщика квартиру, а вы покупаете ее у банка. Изучите договор, который вы подпишете с застройщиком, — там должны быть перечислены его гарантийные обязательства. Например, если в вашей квартире бракованные окна или нерабочие батареи, застройщик должен заменить или починить их в определенный срок.

    Если вы покупаете вторичное жилье

    Прежде чем одобрить кредит на конкретную вторичную недвижимость, банк проводит проверку — владельцу квартиры придется подготовить ряд документов и предоставить их вашему ипотечному менеджеру. Но прежде чем отправлять в банк на рассмотрение квартиру, которую вы хотите купить, попробуйте самостоятельно выяснить основные детали.

    Проверьте документы продавца и права собственности. Если владелец получил квартиру по наследству и сразу ее продает, есть риск, что объявится еще один наследник, которому не досталось доли. По закону он имеет право оспорить сделку. Если собственник один и квартиру купил несколько лет назад, узнайте, состоял ли он в браке на момент покупки — по закону супруги имеют равные права на недвижимость, и это тоже может стать причиной для оспаривания сделки.

    Существуют различные варианты с обременением, ограничением прав собственника в пользу третьего лица — удостоверьтесь, что в документах этого не указано, посоветуйтесь с юристом, если есть возможность. Например, если среди собственников есть несовершеннолетний, то продавать такую квартиру можно только с разрешения органов опеки, а это не самая простая и быстрая процедура.

    Чтобы узнать, кому принадлежала квартира, кто ее владелец сейчас и как переходило право собственности, закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это можно сделать в одном из многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Бланк можно скачать заранее на сайте Росреестра . В некоторых банках ипотечные менеджеры заказывают ее самостоятельно.
    Идеальный сценарий для покупки квартиры: один совершеннолетний владелец, собственность более трех лет и понятная история объекта.

    Банк может не одобрить объект с неузаконенной перепланировкой. Сравните состояние квартиры и план от БТИ — он должен быть у владельца квартиры. Если по плану БТИ квартира должна быть двушкой с кладовкой, а на деле это однушка без стен — перед вами неузаконенная перепланировка.

    Если есть страхи и сомнения по поводу квартиры, можно заказать дополнительный анализ документов объекта — юристы при агентствах недвижимости обычно оказывают такие услуги. Но даже такая проверка не может быть 100-процентной гарантией того, что с квартирой не возникнет юридических казусов — не объявится наследник или возможный претендент на квартиру (например, не поучаствовавший в приватизации). Поэтому есть смысл застраховать свои права собственности — оформить так называемый полис титульного страхования. Если впоследствии сделку признают недействительной, эта страховка защитит вас от потерь.

    И не упускайте возможности, которые предоставляет государство, — вы можете оформить возврат налогового вычета при покупке квартиры.

    Как купить квартиру в ипотеку в Москве?

    При покупке квартиры многие сталкиваются с извечной проблемой выбора. На московском рынке недвижимости вы можете подыскать новостройку или вторичное жилье в нужном районе. Чтобы подобрать подходящий вариант, определитесь с бюджетом, сроками и характеристиками будущего жилья. Статья вам даст ряд советов и поможет разобраться с предложениями рынка.

    Купить квартиру в ипотеку в Москве. С чего начать?

    1. Финансовые возможности – при оформлении ипотеки потребуется первичный взнос. В зависимости от банка его минимальный размер составляет 10 – 30% от стоимости недвижимости. Чем меньше сумма взноса и короче ипотечный период, тем больше придется платить ежемесячно.
    2. Срочность. Если нужно заселиться быстро – выбирайте жилье на вторичном рынке. Такой дом готов, обжит, оборудован детской площадкой и автомобильной стоянкой. Вы можете познакомиться с соседями, осмотреть близлежащую инфраструктуру.
    3. Готовность ждать. Когда жилье требуется не срочно – выбирайте новостройку. Квартиры в строящихся домах дешевле, оборудованы современными коммуникациями и лифтами, имеют улучшенную планировку.
    4. Надежность строительной компании. Проверьте репутацию фирмы и убедитесь, что квартиры продаются по ДДУ (договор долевого участия) или участникам ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

    Как купить квартиру в ипотеку в Москве недорого

    Учтите, много что желающих приобрести жилье дешевле. Из-за высокого спроса цена недвижимости эконом-класса завышена, при этом неудобства и недостатки ее существенны. Если вы хотите сэкономить, обратите внимание на следующие объекты:

    • Квартиру без ремонта, особенно когда вы можете выполнить его самостоятельно.
    • Ведомственные квартиры, построенные для работников фабрик, заводов и различных ведомств. Количество удобств в них обычно ограничено.
    • Недвижимость, расположенную в ближнем Подмосковье или отдаленном районе столицы.
    • Квартиру, где проживает пожилой человек, нуждающийся в уходе. Заключив соглашение пожизненной ренты, вы получите возможность вступить в наследство после его смерти.
    • Малометражное жилье – подойдет для одинокого человека.

    Как купить квартиру в Москве. Вторичное жилье в ипотеку и возможные нюансы

    Если вы покупаете жилье впервые – придется общаться с агентами, добросовестными и не очень, и посетить множество квартир. Чтобы уменьшить или смягчить проблемы, возникшие в результате неудачной операции с недвижимостью, следует:

    1. Определиться с районом расположения квартиры. Обозначьте, какие дома из списка вам категорически не подойдут, осмотрев днем состояние дворов, подъездов и коммуникаций. Если обветшавшую квартиру можно замаскировать ремонтом, то в подъезде эти недостатки налицо.
    2. Уточнить, продается квартира сразу или является частью длительной и трудоемкой сделки, состоящей из множества покупателей и продавцов.
    3. Проверить наличие документов:
    • свидетельство продавца о праве собственности на жилье;
    • паспорта владельца и членов семьи;
    • справку о психическом состоянии собственника;
    • справку о составе семьи;
    • выписку с лицевого счета ЖКХ.

    4. Выяснить, прописаны ли в квартире лица:

    • несовершеннолетние;
    • душевнобольные;
    • отбывающие наказания в МЛС.

    Права данных категорий защищены законом, поэтому могут возникнуть проблемы при их выписке.

    Как купить квартиру в Москве в новостройке по ипотеке. Особенности

    Покупка жилья в новом доме влечет меньше проблем, однако имеет свои нюансы:

    1. Обращаясь в банк за кредитом под залог жилья, учитывайте, что вернуть придется в 2 – 3 раза больше стоимости объекта. Однако за счет инфляции эта сумма может стать незначительной.
    2. Осмотрите район, где строится дом, и оцените его транспортную и социальную структуру.
    3. Изучите репутацию застройщика.
    4. Во избежание сдвигов сроков сдачи жилья и банкротства застройщика покупайте жилье в готовом доме.

    Ипотека на ипотечную квартиру

    Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

    Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

    Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

    1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
    2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

    Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

    Особенности процедуры

    Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

    1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
    2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
    3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
    4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
    5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

    Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

    Продажа банком ипотечной квартиры

    Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

    В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

    Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

    Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

    Продажа заемщиком

    Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

    Предварительный договор купли-продажи

    Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

    Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

    Договор уступки права требования

    В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

    Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

    Как купить без риска?

    Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

    • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;
    • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
    • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
    • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

    Сложности и возможные нюансы

    Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

    Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

    Преимущества и недостатки сделки

    Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

    Источники:
    http://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/
    http://law03.ru/finance/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku
    http://bankingsite.ru/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-ili-v-novostrojke-po-ipoteke-v-moskve/
    http://fincult.info/article/kak-kupit-kvartiru-s-ipotekoy-ili-nbsp-bez/
    http://cbkg.ru/articles/kak_kupit_kvartiru_v_ipoteku_v_moskve.html
    http://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-na-ipotechnuju-kvartiru/
    http://www.cian.ru/stati-kak-ja-poluchila-ipoteku-na-taunhaus-lichnyj-opyt-285620/

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию