Особенности заключения договора аренды квартиры между юридическими лицами

Особенности заключения договора аренды квартиры между частными лицами

Чтобы самостоятельно, без помощи специалистов сдать/принять квартиру во временное пользование можно скачать образец договора аренды квартиры между физическими лицами.

Документ так же можно составить своими силами, учитывая все правила, установленные законодательно.

Бланк договора и примеры заполнения

Договор аренды – это соглашение, регулирующее взаимоотношения между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем).

Правильно оформленный и подписанный сторонами договор позволяет:

  • арендодателю:
  1. Сохранить недвижимость, передаваемую во временное пользование в надлежащем состоянии, так как порчу имущества придется возместить арендатору.
  2. Гарантировать систематическое поступление арендной платы, причем в установленные сроки.
  3. Гарантировать, что в жилом помещении будут проживать исключительно люди, указанные в соглашении, так как субаренда запрещается.
  • арендатору:
  1. Исключить возможность преждевременного и не оговоренного сторонами соглашения.
  2. Исключить возможность повышения арендной платы в одностороннем порядке.
  3. Потерять деньги, внесенные в качестве залога (при наличии данного условия в соглашении).

Положения и условия договора аренды квартиры между физическими лицами

Договор аренды может быть составлен в простой письменной форме. Обязательными условиями соглашения являются:

    обозначение предмета договора; описание условий заключения сделки; размер и правила взимания арендной платы; срок действия соглашения; права, обязанности и ответственность сторон.

Предмет

Предметом договора аренды является квартира, передаваемая арендодателем арендатору во временное пользование.

При описании квартиры указываются:

    адрес расположения жилого помещения; кадастровый или условный номер, присвоенный регистрационным органом при постановке объекта недвижимости на учет. Узнать кадастровый номер можно из регистрационных документов, к которым относятся свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРП или путем обращения в Росреестр; общая и/или жилая площадь помещения; количество комнат; реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя на указанный объект недвижимости.

Условия

Наиболее существенными условиями соглашения об аренде квартиры являются:

    количество и перечень лиц, имеющих возможность проживания в указанном помещении; порядок оплаты коммунальных платежей. По согласованию плата может производиться арендатором или арендодателем. В последнем случае сумма платежа включается в арендную плату; возможность субаренды; основания для досрочного расторжения соглашения; форс-мажорные обстоятельства; порядок разрешения споров.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

При составлении договора аренды особое внимание уделяется описанию прав и обязанностей сторон.

Арендодатель обязан:

    передать квартиру арендатору в установленные сроки и за установленную плату. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания; передать арендатору имущество, установленное приложением к настоящему соглашению. Опись имущества составляется с учетом полного описания предметов мебели, оборудования, бытовой техники и так далее и их рыночной стоимости; периодически проводить техническое облуживание квартиры.

Арендодатель имеет право:

    производить проверку состояния квартиры и проживающих. Как правило, договором устанавливается определенный день посещения квартиры; взимать ущерб в случае порчи имущества.

Арендатор обязан:

    использовать недвижимость для проживания. Ведение коммерческой деятельности исключается; поддерживать помещение и оборудование согласно описи в надлежащем виде; своевременно производить выплату арендных платежей; информировать собственника помещения об изменении каких-либо обстоятельств, имеющих отношение к объекту недвижимости (например, о назначении внеочередного собрания собственников жилья в многоквартирном доме); соблюдать режим тишины в установленные региональным законодательством сроки.

Арендатор имеет право:

    производить ремонт или вносить изменения в квартиру с согласия владельца объекта недвижимости; заводить домашних животных по предварительному согласованию; требовать выполнения ремонтных работ в случае ухудшения жилищных условий.

Оплата

Оплата жилья должна производиться строго в установленные соглашением сроки. Размер арендной платы так же устанавливается договором.

Арендный договор может предусматривать залог за передачу объекта недвижимости во временное пользование. В данной ситуации сумма залога, порядок его хранения и использования оговариваются соглашением.

Ответственность сторон

Одним из существенных аспектов договора аренды так же является разграничение ответственности.

Как правило, арендодатель отвечает:

    за своевременное устранение недостатков, выявленных в процессе использования квартиры и оборудования, передаваемого в пользование совместно с жилым помещением; за предоставление коммунальных услуг.

Арендатор несет ответственность:

    за сохранность имущества; за своевременность внесения арендной платы. В случае образования просрочки сторонами могут быть предусмотрены штрафные санкции в виде пени.

Срок действия

Договор аренды может быть заключен на любой срок. Период действия соглашения устанавливается сторонами. Если срок аренды не установлен, то по умолчанию считается, что квартира передается во временное пользование на 5 лет.

Какие бывают виды документа

По взаимному согласию арендатор и арендодатель могут заключить:

    полный договор аренды, в котором установлены все условия достигнутого соглашения, а так же права, обязанности, ответственность сторон, форс-мажорные обстоятельства и так далее. Полный договор позволяет свести к минимуму возможность возникновения споров, а если разногласия возникнуть, то быстро устранить проблему в досудебном или судебном порядке. Как правило, к полному договору прилагаются акт приема-передачи имущества, опись имущества, перечень лиц, имеющих право на проживание; упрощенный договор, которым устанавливаются только наиболее существенные аспекты соглашения (реквизиты сторон, предмет и срок использования, размер арендной платы). Упрощенный договор рекомендуется составлять, если стороны являются родственниками, друзьями, близкими знакомыми.

Нужно ли заверять у нотариуса

Одним из способов составления арендного соглашения является обращение к нотариусу. Специалист помогает составить документ в соответствии со всеми требованиями сторон.

Нотариального удостоверения соглашения не требуется. Однако подпись нотариуса позволяет подтвердить личности арендатора и арендодателя и законность сделки.

Причины для расторжения

Договор аренды может быть расторгнут:

    по причине истечения срока, установленного соглашением; по инициативе одной из сторон, при выявлении признаков нарушения условий действующего соглашения.

При досрочном расторжении в одностороннем порядке сторона – инициатор обязана в письменном порядке и за определенный срок уведомить другую сторону о принятом решении.

Есть ли отличие между договором аренды и договором найма

Не стоит путать договора аренды квартиры и найма помещения. Арендные отношения регламентируются главой 34 Гражданского Кодекса РФ, а найм – главой 35 этого же документа.

Между двумя видами передачи недвижимого имущества во временное пользование существуют следующие различия:

    договор аренды может быть заключен в отношении любого помещения, в том числе и коммерческой недвижимости. По договору найма передается квартира (комната, дом и так далее) предназначенные исключительно для проживания; сторонами по договору найма являются физические лица. Выступать арендатором или арендодателем может быть и юридическое лицо; расторжение арендного договора может быть произведено досрочно на основании документа. Прекращение договора найма до истечения срока производится исключительно в судебном порядке; договор аренды, в отличие от договора найма подлежит обязательной регистрации, если срок соглашения составляет более 12 месяцев.

Советы съёмщику и владельцу квартиры при заключении договора

Чтобы корректно составить договора аренды квартиры и правильно произвести все расчеты между сторонами рекомендуется:

Особенности заключения договора аренды квартиры между юридическими лицами

Договор аренды квартиры между юридическими лицами – не редкое явление в сфере недвижимости. Компании могут арендовать квартиры для своих сотрудников, чтобы обеспечить их жильем. Какова бы ни была цель, на документы данного типа распространяются определенные правила.

Так, согласно ст. 671 ГК РФ, нанимателем квартиры может выступать только физическое лицо, тогда как юридическое лицо может выступать только арендатором. Нарушение этого принципа и ненадлежащее именование сторон может привести к признанию договора недействительным. Вторая сторона сделки – арендодатель может быть как физическим лицом, так и юридическим, — это не влияет на юридическую терминологию.

Шаг 1. Проверка документов.

Обе стороны перед тем, как приступить к обсуждению всех аспектов будущей сделки, должны предъявить друг другу правоустанавливающие документы. Арендатор, прежде всего, должен проверить и убедиться: арендодатель на самом деле имеет право заключить договор на аренду квартиры. Такое право имеется у собственника, либо у арендатора, заключившего с собственником договор аренды с правом сдачи данной квартиры третьим лицам в субаренду. Оптимально сразу затребовать следующий перечень документов:

  1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности, либо договор аренды с правом субаренды.
  2. Техпаспорт квартиры и кадастровый паспорт.
  3. Экспликация.
  4. Поэтажный план, на котором отмечена данная квартира.
  5. Документ, на основании которого возникло право собственности (завещание, купчая, дарственная и т.д.).

Если речь идет о заключении договора субаренды, тогда стороны руководствуются положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ. Субарендатор тщательно проверяет первичный договор аренды, в том числе срок его действия. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного договора.

Поскольку в данном случае обе стороны – это юридические лица, то в пакет документов, необходимый для совершения такой сделки, входят и учредительные документы. По состоянию на 2017 г. к ним относятся:

  1. Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  2. ИНН.
  3. Устав.
  4. Договор об учреждении юрлица.
  5. Перечень участников.
  6. Выписка из ЕГРЮЛ.
  7. Протокол о создании юрлица.
  8. Приказ о назначении руководителя.
  9. Справка о присвоении кодов статистики.

Дополнительно в тех случаях, когда любая из сторон действует в интересах третьего лица, предъявляется нотариально заверенная доверенность.

Шаг 2. Приемка квартиры.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, квартира переходит от одного юридического лица к другому по договору аренды только после того, как составлен и подписан акт приема-передачи. Этот документ отражает текущее состояние квартиры и содержит перечень имущества, находящегося в ней.

Подписание данного акта – не пустая формальность. По договору одна сторона обязана вернуть второй стороне арендованное имущество в том же самом состоянии, в каком оно было передано при заключении сделки. Если в квартире имеются недостатки, их опись также прилагается к акту.

Типичный пример: в квартире была установлена газовая плита. В процессе эксплуатации жилья, арендатор заменил газовую плиту на электрическую. По договору по истечении срока аренды квартира должна быть возвращена с газовой плитой, так как именно она указана в акте приема-передачи. Если арендодатель согласен на замену – это оформляется соответствующим приложением к договору аренды.

Отсутствие подробного описания технического состояния квартиры при совершении сделок данного типа – это весомый повод для судебных разбирательств в будущем. Арендатор может найти документы, подтверждающие наличие в квартире ценного имущества. И даже если это имущество и не указано в акте приема-передачи, добиться возмещения его стоимости в судебном порядке.

Скачать договор аренды квартиры юридическим лицом у гражданина

Шаг 3. Сроки аренды.

Различают три категории договоров аренды:

  1. Долгосрочный – от 5 до 49 лет;
  2. Среднесрочный – от 1 до 5 лет;
  3. Краткосрочный – до 1 года.

Точный срок в договоре аренды может быть и не указан, тогда он будет признан бессрочно действующим. Расторгнуть такой документ любая из сторон может в любое время, предварительно уведомив вторую сторону не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения.

Шаг 4. Регистрация договора аренды.

Если речь идет о краткосрочном договоре, то его регистрация не требуется. В остальных случаях стороны обязаны подать заявление в местный орган Росреестра. К нему обязательно прилагаются следующие документы:

  1. Подписанный обеими сторонами экземпляр арендного договора (по одному экземпляру остается у каждой стороны).
  2. Документ, подтверждающий право собственности, либо договор аренды с правом субаренды (зарегистрированный в Росреестре).
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на квартиру.
  4. Уставные документы.
  5. Квитанция об оплате госпошлины.

По состоянию на 2017 г. размер госпошлины за регистрацию договора аренды, заключенного между юридическими лицами, составляет 22 тыс. руб. В том случае, когда заявление подается от имени обеих сторон, сумма госпошлины делится между сторонами в равных долях. Таким образом, арендодатель и арендатор обязаны заплатить за госрегистрацию по 11 тыс. руб.

Не менее ответственна процедура расторжения или прекращения арендного договора. Стороны могут не продлять сделку, когда указанный в документе срок истек. Всего возможны три варианта развития событий:

  1. Договор истек, стороны его не продлили, по акту приема-передачи имущество возвращается к своему владельцу.
  2. Стороны намерены продлить свои деловые отношения, поэтому решают продлить действие договора. Для этого заключает дополнительное соглашение, становящееся приложением к основному договору. В этом соглашении условия договора могут быть сохранены, или изменены – например, увеличена арендная плата. Сам договор в этом случае становится с неопределенным сроком действия.
  3. Расторжение договора с неопределенным сроком оформляется дополнительным соглашением.

Как написать по образцу договор аренды квартиры для юридического адреса? Разбираем нюансы

Неотъемлемой частью сделки по аренде нежилой недвижимости является составление и подписание договора с указанием всех условий аренды и описания передаваемого в пользование имущества.

Текст договора должен соответствовать гражданскому законодательству, а также учитывать особенности конкретной сделки, чтобы избежать разногласий в будущем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Зачем нужен договор аренды квартиры для юридического адреса?

Основным предназначением составления и регистрации соглашения о сдаче в аренду жилья для юридических лиц является фиксация совершаемой сделки с целью защитить интересы каждой из сторон законом.

Кроме того, целями составления письменного договора являются:

  • Фиксирование суммы оплаты и порядка её внесения.
  • Страховка от неправомерных действий сторон-контрагентов.
  • Легализация доходов от аренды помещения.
  • Передача помещения в субаренду.
  • Получение бизнес-субсидий.
  • Детализация ряда условий.

Устно невозможно обговорить большое количество деталей пользования имуществом, поэтому такие детали прописываются в договоре, чтобы избежать их искажения в дальнейшем.

К таким деталям можно отнести распределение обязанностей по внесению платежей за коммунальные ресурсы, а также по ремонту помещения и установленного в нём оборудования.

Кроме того даёт право взыскивать возмещение возможного ущерба. Письменное соглашение позволяет его субъектам взыскивать друг с друга неустойки за преждевременное расторжение или причинённый ущерб в судебном порядке.

Инструкция по составлению соглашения

После осмотра помещения арендатором и обозначения условий стороны составляют текст соглашения (или вносят дополнения в типовой образец). Чтобы договор аренды квартиры для юридического адреса нельзя было признать недействительным, он должен в обязательном порядке содержать следующие разделы:

  1. Представление сторон-субъектов сделки.
  2. Предмет соглашения.
  3. Права и обязанности субъектов сделки.
  4. Сумма регулярного платежа и порядок внесения.
  5. Правила разрешения споров.
  6. Правила продления и расторжения.
  7. Ответственность сторон.

В разделе представления сторон следует указать:

  • Полные наименования организаций арендодателя и арендатора.
  • Юр. адреса.
  • Контактные данные (телефон, электронная почта и т.д.).
  • Расчётные банковские реквизиты.
  • Номера свидетельства о регистрации в страховом и пенсионном фондах.
  • Номера ИНН.

В качестве предмета соглашения следует указать передачу в пользование нежилого помещения за ежемесячную оплату. Для помещения нужно перечислить:

  1. Адрес.
  2. Площадь.
  3. Количество внутренних помещений.
  4. Обладателей сервитута.
  5. Правообладателей (при переуступке прав).
  6. Реквизиты правоподтверждающих и правоустанавливающих бумаг.

Правоустанавливающим документом на квартиру может быть договор покупки, мены, дарения и т.д., а правоподтверждающим – право собственности, выданное в Росреестре.

К обязанностям арендодателя необходимо отнести регулярное внесение арендного платежа до обговорённой сторонами даты, а также содержание нежилого помещения, и внутреннего оборудования в надлежащем состоянии.

Необходимо чётко распределить обязанности сторон по внесению коммунальных платежей по квитанциям, а также обязанности по ремонту помещения при наличии разрушений, возникших от действий арендатора и по иным причинам.

Внесение в раздел о разрешении споров метода переговоров обязывает стороны провести попытки досудебного урегулирования спорных конфликтов, в противном случае суд может отказаться принять заявление, мотивировав своё решение соответствующим пунктом договора.

В противном случае, чтобы прекратить сдачу недвижимости по окончании срока договора собственник будет должен направлять уведомление о желании расторгнуть сделку заранее, иначе договор будет продлён автоматически (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В разделе о продлении нужно указать сроки, в течение которых сторона, желающая расторгнуть соглашение, должна будет уведомить об этом другую сторону, и установить ответственность за несоблюдение таких сроков в виде пеней (3-10 процентов от стоимости ежемесячного платежа). Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, уведомление о расторжении должно быть направлено не позднее, чем за 90 дней.

Стандартный договор

Договор об аренде нежилого помещения между юридическими организациями составляется по стандартному образцу, который можно скачать ниже. Также образцы соглашения об аренде можно запросить в юридических фирмах, где опытные юристы помогут составить текст.

В зависимости от особенностей конкретной сделки, могут потребоваться следующие варианты текста типового соглашения:

  • с дополнением;
  • с описью оборудования и имущества;
  • со страхованием материальных ценностей.

Дополнение подразумевает возможность внесения изменений в основной текст, чтобы они вносились не в основной раздел, а были перечислены на отдельном листе.

Регистрация сделки

Соглашение об аренде нежилого помещения необходимо обязательно регистрировать, вне зависимости от срока (п. 2 ст. 609 ГК).

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Для регистрации одной из сторон следует обратиться в многофункциональный центр или местное отделение Росреестра с заявлением о регистрации сделки, приложив к нему следующие документы:

  1. Копии учредительных документов сторон.
  2. Три экземпляра подписанного текста договора аренды.
  3. Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на помещение.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.

При продлении срока аренды на прежних условиях регистрация такого продления не требуется за исключением случаев, когда изначальные условия сделки подлежат корректировке и составляется дополнительное соглашение.

Пошлины и сроки

Обсуждение условий сделки и внесение дополнений в типовой договор занимает от трёх до пяти дней, а регистрационные действия осуществляются в течение пяти рабочих дней с момента подачи заявления в МФЦ.

Если в договоре прилагается страхование дорогостоящего оборудования или иных материальных ценностей, то срок заключения сделки может увеличиться на время процедур, проводимых страховой компанией – до 10 дополнительных дней.

Юридические лица уплачивают госпошлину за регистрацию соглашения по аренде жилого помещения в размере 22000 рублей с каждого участника сделки.

Подводные камни

При заключении соглашения об аренде недвижимости важно требовать составления акта приёмки и перед его подписанием проверять состояние всех арендуемых помещений, а также работоспособности оборудования, перечень которого также должен прилагаться к основному тексту.

И это независимо от его осведомлённости о наличии обнаруженных недостатков (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Ссылаясь на данную норму гражданского законодательства, арендатору следует закрепить в договоре обязанность по устранению всех обнаруженных недостатков нежилой площади за арендодателем.

Указание причин, по которым договор может быть расторгнут, избавит стороны от необходимости осуществлять данную процедуру через суд, так как согласно нормам ст. 619 ГК РФ, арендодатель может инициировать расторжение сделки только в случаях, когда арендатор:

  • нарушает пункты соглашения;
  • причиняет помещению значительный ущерб;
  • не вносит регулярные платежи более двух раз подряд;
  • не выполняет обязанностей по ремонту помещения, возложенных на него условиями сделки.

Арендодателю важно помнить об обязанности перечисления в тексте соглашения лиц, правами которых обременено передаваемое в аренду помещение, в противном случае сторона-арендатор может потребовать снижения регулярного платежа или возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Статья 613 ГК РФ. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Итак, договор аренды нежилой недвижимости между юридическими лицами необходимо составлять и регистрировать для возможности защиты законных интересов сторон сделки при возникновении спорных ситуаций. Чтобы избежать судебных разбирательств, необходимо предусмотреть как можно больше нюансов пользования нежилым помещением.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Источники:
http://investim.info/osobennosti-zaklyucheniya-dogovora-arendy-kvartiry-mezhdu-yuridicheskimi-licami/
http://zhivemvrossii.com/kvartira/arenda/dogovor-na-yur-lits.html
http://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B1%D0%B5%D0%B7%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D0%B7%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D0%BC_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5%D0%BC

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию