В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

Содержание

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи?

Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.

Особенности

При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества.

В каких случаях имеет смысл оформить предварительный договор купли продажи недвижимости ( скачать)? Стороны прибегают к заключению такого соглашения, когда:

  • покупатель не имеет пока определённого количества денежных средств на покупку недвижимого объекта и ему нужно дождаться наступления того или иного события для получения денег: вступления в права наследования, одобрения ипотеки;
  • продавцу требуется время, для того, чтобы собрать/оформить необходимые документы;
  • собственник объекта недвижимости находится в другом городе/стране: необходимо дождаться его присутствия либо оформить доверенность на совершение сделки третьим лицом от имени собственника.

Возможны и иные обстоятельства, из-за которых заинтересованные в отчуждении недвижимого имущества стороны, вынуждены заключить предварительный договор купли-продажи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, квартиры или другого жилого помещения служит гарантией того, что покупатель в будущем приобретёт именно имущество продавца. Причём основной договор будет заключён на тех условиях, которые прописаны в предварительном.

Требования к данному виду договора

  • он заключается в письменной форме;
  • нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
  • в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
  • существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
  • предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Ответственность сторон

Согласно положениям Гражданского кодекса, если одна сторона уклоняется от выполнения главного обязательства: заключения основного договора, вторая сторона имеет право подать иск в суд с требованием принудить уклоняющегося заключить сделку и возместить все расходы, понесенные из-за этого уклонения.

Если обе стороны сделки проигнорируют заключение основного договора, предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Оформляя предварительный договор купли-продажи земельного участка /дома/квартиры/жилого помещения ( скачать), можно также предусмотреть дополнительные условия, касающиеся исполнения обязательств сторон. К таким условиям можно отнести внесение покупателем аванса либо задатка.

Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.

Совсем другое дело — внесение задатка. При отказе от выполнения обязательств по сделке задаток остаётся у стороны-продавца в исходном объёме, а покупатель лишается своих денег. Если же свои обязательства отказывается выполнять продавец, задаток возвращается покупателю вдвойне. Таким образом, задаток выступает и гарантом выполнения обязательств по договору, и является компенсацией за их неисполнение.

На практике использование задатка создаёт большие риски для покупателя: хотя продавец и пишет расписку о том, что вернёт деньги при неисполнении своих обязательств, бывают случаи, когда мошенник просто испаряется с полученными деньгами. Чтобы избежать подобного исхода событий, имеет смысл обратиться в юридическую или риелторскую контору и оставить всю сумму задатка на хранение третьему лицу. Разумеется, обращаться нужно только в надёжные крупные фирмы с хорошей репутацией. Сотрудники организации также обязаны написать расписку о том, что они получили деньги и обязуются обеспечить их сохранность.

  • Предварительное соглашение — гарантия того, что стороны в будущем заключат основной договор купли-продажи на оговорённых заранее условиях.
  • Чтобы обеспечить исполнение обязательств сторон, можно воспользоваться задатком либо авансом.
  • Государственной регистрации описанный договор не требует.


В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

​Законодательством не установлен ограниченный перечень обстоятельств, при которых должен заключаться предварительный договор. Решение о том, целесообразно ли подписание предварительного соглашения, принимается самими участниками, заинтересованными в формировании правоотношений.

Необходимость оформления контракта может быть обусловлена следующими обстоятельствами:

  • действуют обстоятельства, не позволяющие сразу подписать основанное соглашение;
  • необходимость получения гарантий, что в будущем документ будет подписан и условия правоотношений будут в полной мере исполнены.

Что такое предварительный договор и в чем его отличия от других договорных конструкций

Согласно юридическому словарю, под предварительным контрактом принято понимать соглашение, по которому участники обязуются заключить в будущем основной контракт (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это также зафиксировано в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Значение документа:

  • фиксация намерений участников подписать через конкретное время гражданско-правовой договор (купли-продажи, аренды, подряда);
  • получение возможности принудить к подписанию документа, если одна из сторон сменить ранее принятое решение.

Предварительное соглашение относится к группе организационных документов. На его основании не возникают имущественные отношения, а он направлен лишь на их возникновение в будущем. Сам договор является безвозмездным, то есть не обязывает участников оплачивать услуги или компенсировать затраты.

Также его нельзя путать с иными организационными документами. Главные отличия предварительного договора от рамочного соглашения заключаются в таких факторах.

  1. Предварительный договор обязан включать предмет соглашения, что зафиксировано в статье 429 ГК РФ. А вот рамочный контракт такого требования не предусматривает. В связи с этим по предварительному соглашению можно заключить один основной договор с конкретным предметом. На основании рамочного договора можно заключать неограниченное число контрактов.
  2. Когда участники предварительного соглашения нарушают вверенные обязанности по заключению основного договора, контрагент сможет принудить ее это сделать в судебном порядке путем подачи искового заявления. Рамочное соглашение не предусматривает обязанность дальнейшего подписания основного контракта.

Когда стоит заключить предварительный договор

Целесообразность подписания предварительного соглашения может быть обусловлена такими ситуациями:

  1. Требуется дополнительное время на согласование всех условий основного договора.8 Это касается ситуаций, когда участники боятся, что основная сделка может сорваться. Это бывает, когда оговаривание основных условий требует большого промежутка времени или связана с наступлением конкретного юридического обстоятельства.
  2. Предмет основного договора еще не существует или не принадлежит стороне.8 По сути, наличие этих обстоятельств не мешает сразу оформить главный контракт, но и законодатель не запрещает составить предварительное соглашение.
  3. На момент подписания предварительного соглашения участник по какой-либо причине не имеет оснований заключить основной договор.8 Это касается наличия обременений в отношении предмета соглашения.

Когда нет смысла заключать предварительный договор

Как показывает практика, есть ряд обстоятельств, при которых составить основное соглашение выгоднее и удобнее без оформления предварительного контракта. Это касается соглашений купли-продажи, при которых участники могут потратить длительное время на согласование условий приобретения.

Когда нельзя заключить предварительный договор

Закон не дает право применять институт составления предварительных соглашений к реальным контрактам, то есть соглашениям, которые считаются заключенными с момента передачи определенного имущества получателю. К ним относится, в частности, договор займа: пока заимодавец не передаст заемщику деньги (иные вещи, определенные родовыми признаками), договор не будет считаться заключенным.

В целом, выбор категории соглашения определяется только обоюдными пожеланиями участников. И стороны могут оформить предварительный контракт только в отношении таких видов правоотношений, когда передача вещей в пользование/владение или оказание услуг, может производиться через конкретный промежуток времени в будущем.

Предварительный договор

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.
  • Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Договор рамочный

    Добавлено в закладки: 0

    Что такое рамочный договор? Описание и определение понятия.

    Рамочный договор – это договор, в котором отмечены общие моменты соглашения, предварительные условия, которые в дальнейшем уточняются сторонами в приложениях к договору. Можно не указывать ни наименование товара, ни общую сумму договора, так как всё это указывается в прилагаемых к договору приложениях (спецификациях), являющимися приложением к договору, где чётко определены права и обязанности сторон. Такие приложения (спецификации) к договору стороны могут подписывать периодически, как только возникла потребность в поставке. Суммой такого договора, будет сумма всех прилагаемых приложений.

    Рассмотрим, более детально, что значит рамочный договор.

    Рамочный договор – это такой договор, который был заключен либо на продолжительный период времени, либо на неопределенный набор услуг (поставок, да чего угодно). Но в любом случае рамочный договор подразумевает под собой, крайнюю важность заключения дополнительного договора, в котором будет четко прописываются обязательства сторон, ответственность, цена, сроки. Примером такого договора рамочного может служить договор кредитной линии. Банк обязуется открывать клиенту кредиты на определенных условиях (проценты от и до) в такие-то сроки. По каждому отдельному кредиту заключается кредитный договор в соответствии с условиями рамочного. В международном праве под рамочным договором имеется ввиду договор, в котором определены общие принципы и нормы взаимоотношений государств в отношении рассматриваемых вопросов, конкретизация которых осуществляется через принятия дополнительных протоколов по специальным вопросам сотрудничества.

    Договор считается рамочным, если в нём оговариваются общие контуры соглашения, предварительные условия, подлежащие в будущем уточнению при подготовке основного договора.

    Основные положения рамочного договора

    Он заключается в тех случаях, когда заранее, до начала выполнения договора трудно определить объем и стоимость работ. Договор рамочный фиксирует намерение сторон продолжать сотрудничество в условиях, когда, допустим нет возможности определить объем и стоимость работ. Так же под договором рамочным, понимается договор, целью которого является организация длительных деловых связей в виде потока разнообразных деловых отношений, для достижения которых необходимо заключение (как правило, между теми же сторонами) договоров-приложений, отдельные условия которых согласовываются в базовом договоре. Договор рамочный, является двусторонним, потому что создает права и обязанности для обеих его сторон. Он, в отличие от предварительного договора, который связывает стороны обязательством в будущем заключить договор на предусмотренных в нем условиях, подобного обязательства не содержит. Стороны не принимают на себя обязательство заключать договор в будущем, они его уже заключили, но отдельные условия детализируются и уточняются в последующем. Преимущество конструкции рамочного договора, можно увидеть на примере поставки продукции. В момент заключения такого договора его стороны, как правило, не могут четко определить товар, который поставщик будет поставлять, а покупатель принимать и оплачивать. Подписываемый сторонами договор, который они называют договором поставки, является не заключенным, так как в нем небыли согласованы существенные условия о предмете, как того требует законодательство.

    Рамочный договор целесообразно заключать тогда, когда есть необходимость оформить с контрагентом договорные отношения на длительный период сотрудничества.

    Этот договор выгоден тем, что имеется возможность заблаговременно согласовать с партнером большую часть интересующих условий, кроме предмета договора (вида и количества товара, конкретного списка работ или услуг) — их вы впоследствии конкретизируете в основном соглашении исходя из своих коммерческих интересов. В случае, если с контрагентом планируется сделка, при которой будет регулярно происходить купля-продажа товаров, оказание услуг или выполнение работ, тогда подписание рамочного договора огородит от необходимости постоянно согласовывать условия каждой конкретной хозяйственной операции.

    Таким образом, можно прийти к выводу, что рамочное соглашение — это документ, который гарантирует, что обе стороны, в общем и целом, достигли консенсуса по вопросам общих принципов обоюдного сотрудничества, включая размер и случаи наступления ответственности сторон, сроки поставки и оплаты, порядок приемки товара. Такой документ подразумевает, что в будущем стороны заключать основной договор. Если в настоящий момент не представляется возможным определить предмет будущих сделок, имеется в виду случаи, когда поставки планируется осуществлять на основании заявок покупателя, тогда трудно установить, какой именно вид продукции будет ему необходим в каждом отдельно взятом случае. Однако, не стоит забывать, что такая договорная конструкция сопряжена с рядом правовых и финансовых рисков. Как коммерческому директору их избежать? Важно не совершить несколько ошибок.

    Важность оформления основного договора

    Часто продавцы достаточно тщательно согласовывают, а затем фиксируют условия рамочного договора. Однако после достижения консенсуса по определенному предмету договора и другими его существенным условиям, которые так и не были согласованы при заключении рамочного контракта, стороны порой забывают оформить необходимые документы, которые и являются, по сути, основным договором.

    Так как условия рамочного соглашения не могут считаться окончательными и подлежат последующему уточнению (п. 1 ст. 432 ГК РФ), вся работа по их согласованию будет бесполезной, если не конкретизировать их в основном договоре. Когда с контрагентом достигнута договоренность о количестве, цене и сроках поставки товара, то условия об ответственности за нарушение ассортимента или срока просто не к чему будет применить. Хуже всего, когда оставшиеся условия стороны согласовали, но при этом допустили недочеты при оформлении документов. В итоге недобросовестный контрагент, к примеру, нарушивший сроки оплаты или поставки, легко сможет отказаться от предварительного договора об уплате неустойки, сославшись на то, что поставка определенной партии товара прошла не в счет заключенного ранее рамочного договора, таким образом, его условия по этой поставке никак не применяются. Недочетами в оформлении легко может воспользоваться также и покупатель, например, предъявив претензии относительно качества товара, несмотря на то, что он сам нарушил тщательно оговоренную процедуру его приема. К подобному нарушению можно отнести вскрытие упаковки без присутствия представителя вашей фирмы.

    Следует помнить, что рамочный договор используется исключительно для того, чтобы заблаговременно согласовать только общие, однако довольно важные для сторон условия сделки, не включая предмет договора. Один из самых распространенных примеров — это условия об основаниях и размере ответственности за срыв поставок, нарушение сроков выполнения работ, перечисления оплаты, включая штрафы, неустойки, право на односторонний отказ от исполнения договора. К примеру, одна сторона может написать в договоре следующее: «Сторонами планируется заключение в определенный период договор о поставках с общей суммой не менее миллиона рублей. При не достижении данного показателя покупатель обязуется уплатить штраф конкретно указанного размера». В рамочном соглашении также можно зафиксировать цену или установить порядок ее определения, к примеру с помощью согласования прайс-листа. Но согласование определенных ассортиментных позиций, а также количества и сроков поставок нужно отложить до того момента, как будет подписан итоговый договор. Можно поступить также и наоборот. То есть в рамочном соглашении оговорить точные даты и приблизительный ассортимент и затем конкретизировать количество, цену и виды товара. Очень важно четко указать также условия приемки товаров, то есть участие представителей сторон, сроки его проверки, порядок направления уведомлений и претензий. Заранее необходимо решить, какие условия приемки выгоднее всего.

    Немаловажным пунктом рамочного договора является четко указанное название документов, в которых обе стороны определяют недостающие условия. В качестве названия документ может быть определен как: спецификация, заявка, письмо-запрос, оферта или договор поставки. Однако не стоит упустить, что эти документы могут быть подписаны обеими сторонами либо могут являться односторонними, если речь идет об оферте или заявке. Таким образом, если конкретизировать условия и будут данные односторонние документы, нужно в обязательном порядке включить в рамочный договор пункты о том, что, контрагент берет обязательство исполнять данные документы, а также, что основное соглашение будет считаться заключенным исключительно в том случае, когда вторая сторона акцептует этот односторонний документ своими конклюдентными действиями, или, другими словами предпримет действия, согласно которым можно будет прийти к заключению, что сторона на самом деле заключения сделки (п. 3 ст. 438 ГК РФ). К примеру, продавец, отвечая на заявку, выгружает товар, а покупатель оплатит выставленный ему продавцом счет. Затем необходимо зафиксировать наименование конкретизирующих документов в самом рамочном договоре, после чего следует составить такие документы, помня, что их название обязано строго соответствовать указанному непосредственно в договоре. Они, в обязательном порядке, должны содержать в себе указание на то, что составляют часть рамочного договора. Чтобы соблюсти эту формальность, следует записать в документах реквизиты, а также наименование контрагента. Еще существует один нюанс: ежели в рамочном договоре будет зафиксировано, что конкретизирующие документы нуждаются в заверении подписями обеими сторонами – ни в коем случае нельзя направлять их контрагенту используя интерактивные телекоммуникации, включая факс и электронную почту. Так как при возможном судебном разбирательстве арбитраж не примет их к рассмотрению. С другой стороны наряду с интерактивным или факсовым документооборотом нужно обменятся оригиналами документов, которые подписаны обеими сторонами.

    Порой переговорный процесс с контрагентом по вопросу условий приема товаров может оказаться куда более сложным, чем ведение торгов о самой цене товара. Это может быть вызвано тем, что иногда очень непросто найти баланс между неоправданно трудоемкой и затратной для обеих сторон процедурой и формальной проверкой товара, не позволяющая в нужный момент обнаружить нарушение ассортимента либо качества.

    Важность заключения предварительного договора

    Довольно часто индивидуальные предприниматели допускают, что если с контрагентом подписан рамочный договор, тогда в будущем это служит гарантией заключения основного соглашения, иначе если контрагент откажется от подписания, то его можно будет принудить к этому в судебном порядке. Зачастую в рамочный договор специально включается пункт, что стороны дают обязательство заключить основной договор, а иногда целесообразно даже указать конкретные сроки.

    Вне зависимости от того, содержит рамочный контракт обязанность заключить основной договор или нет, принудить контрагента заключить подобную сделку невозможно. Данное требование даже судовые инстанции могут исполнить, только в том случае, когда существует подписанный обеими сторонами, так называемый, предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).

    В чем его отличие непосредственно от рамочного контракта? Прежде всего в том, что для него одного лишь пункта об обязанности в последствии заключить соглашение недостаточно. Федеральным законодательством прямо установлено, что в предварительном договоре необходимо указать все без исключения существенные условия основного договора, предлагаемого к заключению в будущем. Таким образом, если хоть один существенный пункт договора упущен, например не определена точная цена, сроки, условия поставки, штрафные санкции, или любые другие условия, которые обе стороны посчитают существенными, он превращается из предварительного в рамочный. Возможность в будущем хоть как-то привлечь контрагента к ответственности в рамках спора по такому контракту сводится к выплате неустойки за отказ от подписания основного контракта, и то только в случае, когда эта санкция оговорена в том же соглашении.
    Таким образом имеется дилемма. Необходимо решит приоритетный вопрос: нужно заручиться гарантией, что договор все-таки будет подписан в будущем, помня, что тогда следует заранее конкретно определить все без исключения его условия, либо заблаговременно согласовать все второстепенные условия, включая вопросы приемки товара, ответственности сторон, помня, что тогда сам факт поставки с контрагентом нужно будет оговаривать отдельно. Первый вариант предусматривает заключение предварительного договора, включая все существенные для сторон условия. Второй вариант предусматривает заключение рамочного соглашении.

    Также нужно знать, что если одна сторона предпочла заключить рамочный договор, то существует способ, благодаря которому можно
    сформулировать его условия таким образом, чтобы впоследствии обезопасить себя на тот случай, если контрагент не захочет заключать основной контракт. Для его реализации необходимо указать в рамочном контракте пункт, что поставщик обязан принимать к исполнению все без исключения заявки, которые поступают от покупателя, в пределах определенной суммы. Или же наоборот, сам покупатель обязуется принимать все товары, которые поступают от поставщика на основании счета, что выставляется в рамках графика с строго оговоренными датами и ограничением общей суммы поставки. В случае, когда договор имеет в себе такое условие, появляется возможность в судебном порядке принудить контрагента поставлять либо принимать товар.

    Мы коротко рассмотрели что такое рамочный договор, условия его заключения и некоторые особенности, которые нужно учитывать при оформлении соглашений с контрагентами. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

    Заключение предварительного договора

    Вопрос-ответ по теме

    Вопрос

    При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, которое еще не введено в эксплуатации при подписании предварительного договора на основании, которого будут осуществляться оплаты, что нужно проверять. Как проверить, что это имущества (квартира) никому не продано?

    Ответ

    Помимо общих правил заключения предварительного договора, покупатель может проверить как продавца, так и сам планируемый к отчуждению объект (наличие разрешения на строительство и т.д.).

    Подробно об этом см. рекомендации:

    Поскольку предварительные договоры не подлежат регистрации, проверить факт двойной продажи недвижимости, как правило, нельзя (отсутствует механизм).

    Во многих случаях сторонам гораздо удобнее сразу заключить основной договор, чем прибегать к конструкции предварительного договора.

    Дело в том, что большинство гражданско-правовых договоров являются консенсуальными. Это означает, что на момент их заключения не требуется: передавать имущество, выполнять работы, оказывать услуги или вносить оплату; обладать титулом собственника. Так, закон позволяет заключить договор купли-продажи (поставки) имущества, которое еще не создано или не принадлежит продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ) – см. «В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор».

    Следует помнить, что предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главная обязанность сторон – заключить основной договор. Устанавливать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12).

    В частности, нельзя предусмотреть обязанности внести оплату (предоплату).

    Если предварительный договор будет обязывать стороны исполнить хотя бы одну из этих обязанностей до заключения основного договора, то в случае спора суд может:

    • признать условие о таких обязанностях недействительным либо
    • переквалифицировать предварительный договор в основной, то есть решить спор исходя из того, что стороны уже совершили основную сделку.

    К примеру, предварительный договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если стороны:

    • назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего недвижимого имущества», но
    • установят в нем обязанность приобретателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора.

    Такой вывод приведен в п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

    «Конкретных случаев, в которых необходимо заключить предварительный договор, закон не устанавливает. Решение о том, прибегать к конструкции предварительного договора или нет, стороны принимают самостоятельно.

    Задуматься о предварительном договоре стоит, когда стороны:

    • по каким-либо причинам не могут сразу заключить основной договор (купли-продажи, подряда, аренды и т. д.) и при этом
    • хотят получить гарантию того, что в будущем (после устранения имеющихся препятствий) основной договор между ними все же будет заключен.

    В такой ситуации имеет смысл проанализировать случаи, в которых на практике:

    По итогам такого анализа сторонам нужно решить, что делать в их сложившейся ситуации – заключить предварительный договор или же уладить проблемы, мешающие совершить основную сделку, иным образом (например, путем переговоров).

    Что такое предварительный договор и в чем его отличия от других договорных конструкций

    Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

    Его цель состоит в том, чтобы:

    • зафиксировать намерения сторон заключить через определенный срок конкретный гражданско-правовой договор (купли-продажи, аренды, подряда и т. д.) и
    • получить возможность понудить к заключению такого договора, если сторона будет уклоняться от этого.

    Предварительный договор относят к категории организационных договоров. Он не порождает для сторон имущественных отношений, а направлен лишь на их возникновение в будущем. Сам договор является безвозмездным.

    В то же время его нельзя путать с другими организационными договорами, в частности с рамочными. Так, отличия предварительного договора от рамочного состоят в следующем.

    1. Предварительный договор в любом случае должен предусматривать предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В отношении рамочного договора такого требования нет. Он может не содержать (и, как правило, не содержит) предмета будущих договоров. В связи с этим по предварительному договору можно заключить один основной договор (либо их определенное число) с конкретным предметом. На основании рамочного договора можно заключать неограниченное число договоров.

    2. Если сторона предварительного договора нарушит обязанность заключить основной договор, контрагент сможет понудить ее это сделать в судебном порядке (п. 5 ст. 429 ГК РФ). В случае с рамочным договором обязать заключить будущий договор не удастся.

    Нужно отличать предварительный договор и от опциона на заключение договора. Опцион направлен на «продажу» права требовать заключения будущего договора, а не на сам этот договор (п. 1 ст. 429.2 ГК РФ). Отсюда вытекает ряд других различий.

    Когда стоит заключить предварительный договор

    Предварительный договор обычно заключают в следующих случаях.

    1. Требуется дополнительное время на согласование всех условий основного договора.

    Так, стороны, желающие обезопасить себя от срыва основной сделки, могут заключить предварительный договор, когда:

    • процедура согласования отдельных условий основного договора (например, цены) занимает длительное время и (или)
    • отсутствует определенность в отношении некоторых условий основного договора (к примеру, до получения необходимых материалов подрядчик не может определить сроки выполнения работ).

    2. Предмет основного договора еще не существует или не принадлежит стороне.

    В большинстве случаев такое обстоятельство не мешает сторонам сразу заключить основной договор. В то же время ничто не запрещает воспользоваться и конструкцией предварительного договора.

    Пример ситуации, когда при отсутствии права собственности на предмет основного договора стоит заключить предварительный договор

    Стороны намерены заключить долгосрочный договор аренды недвижимости, однако арендодатель правом собственности на объект аренды еще не обладает.

    Сам тот факт, что арендодателю не принадлежит право собственности, не мешает сразу заключить договор аренды. В большинстве случаев такой договор будет считаться действительным (п. 10, абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; далее – постановление № 73). Однако велика вероятность того, что арендатор откажется заключать договор с арендодателем-несобственником в связи с серьезными рисками. Риски могут возникнуть и у самого арендодателя. А если даже стороны и оформят отношения, то договор не удастся зарегистрировать (в регистрации откажут по причине того, что арендодатель не подтвердил титул собственника). В результате договор аренды не будет считаться заключенным для третьих лиц (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ). А это в свою очередь не будет отвечать интересам его сторон.

    Чтобы избежать таких негативных последствий, имеет смысл вместо самого договора аренды заключить предварительный договор, содержащий условие о заключении договора аренды в будущем. Другими словами, стороны могут заранее договориться об обязанности оформить арендные отношения к тому моменту, когда арендодатель станет собственником объекта недвижимости (например, если он планирует приобрести этот объект в течение ближайших трех лет).

    3. На момент заключения предварительного договора сторона по какой-либо причине не вправе заключить основной договор.

    Причины могут быть самими разными. В частности, право стороны на заключение основного договора могут ограничивать:

    • имеющиеся обременения вещи, в отношении которой стороны намерены заключить основной договор;
    • условия договоров, заключенных с третьими лицами.

    Пример ситуации, когда сделка с третьим лицом запрещает заключить основной договор

    Производитель мобильных телефонов (принципал) заключил агентский договор, направленный на реализацию своей продукции. Стороны предусмотрели в договоре условие об эксклюзивности (ст. 1007 ГК РФ): «Принципал не вправе заключать с другими агентами агентские договоры, направленные на реализацию мобильных телефонов на территории Российской Федерации до 1 января 2018 года».

    После этого (до 1 января 2018 года) принципал нашел для работы более подходящего агента. Однако заключить с ним агентский договор, аналогичный действующему, принципал не вправе. Если «выйти» из действующего агентского договора он также не может, то с подходящим агентом стоит заключить предварительный договор с обязанностью оформить агентские отношения после 1 января 2018 года.

    Когда нет смысла заключать предварительный договор

    Во многих случаях сторонам гораздо удобнее сразу заключить основной договор, чем прибегать к конструкции предварительного договора.

    Дело в том, что большинство гражданско-правовых договоров являются консенсуальными. Это означает, что на момент их заключения не требуется:

    • передавать имущество, выполнять работы, оказывать услуги или вносить оплату;
    • обладать титулом собственника.

    Так, закон позволяет заключить договор купли-продажи (поставки) имущества, которое еще не создано или не принадлежит продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

    Также в большинстве случаев разрешено заключить договор аренды, по которому арендодатель еще не является собственником арендуемого имущества (п. 10, абз. 3 п. 11 постановления № 73). Правда, такой договор не всегда стоит заключать в отношении недвижимости.

    Наконец, стороны могут согласовать удобные сроки исполнения обязательств в договорах подряда, возмездного оказания услуг, посреднических договорах и т. д.

    Во всех перечисленных выше случаях заключать какой-либо отдельный договор, направленный на совершение основной сделки, смысла не имеет.

    Кроме того, многие потребности практики, связанные с заключением в будущем договоров, можно решить с помощью конструкций рамочного договора (ст. 429.1 ГК РФ), опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) и опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ).*

    Когда нельзя заключить предварительный договор

    Конструкция предварительного договора не применима к реальным договорам, то есть соглашениям, которые считаются заключенными с момента передачи определенного имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). К ним относится, в частности, договор займа: пока заимодавец не передаст заемщику деньги (иные вещи, определенные родовыми признаками), договор не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

    Закон прямо не запрещает заключать предварительные договоры в отношении реальных договоров. Так, по закону в качестве основного договора может выступать договор о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). К таким договорам вполне можно отнести, например, договор займа.

    Однако нужно учитывать следующее.

    Во-первых, мнения о том, что в отношении реального договора нельзя заключить предварительный договор, придерживается большинство теоретиков в области права. Ключевое отличие реальных договоров от иных (консенсуальных) договоров как раз и состоит в том, что заранее (до передачи имущества) их заключить невозможно. Если же стороны заключат предварительный договор в отношении реального договора, то по сути они трансформируют реальный договор в консенсуальный. Например, заимодавец будет должен передать деньги (т. е. заключить договор займа) к определенному сроку. Такая ситуация будет противоречить самой правовой природе заемных отношений: заемщик не вправе требовать от заимодавца передачи денег.

    Во-вторых, на практике могут возникнуть проблемы, если одна из сторон предварительного договора будет уклоняться от заключения основного реального договора. Например, заимодавец не захочет заключать договор займа. Если в такой ситуации заемщик предъявит требование о понуждении заключить договор займа, то в удовлетворении этого иска суд, скорее всего, откажет по указанным выше причинам. А если предположить, что суд все-таки удовлетворит иск, то сложится весьма противоречивая ситуация:

    • с одной стороны, договор займа будет считаться заключенным с момента, когда решение суда вступит в законную силу (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ);
    • с другой стороны, заимодавец не передаст денежные средства, а значит, договор займа не будет заключен в силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

    Таким образом, предварительный договор и реальный договор – несовместимые конструкции».

    Предварительный договор. Что это такое?

    Предварительный договор. Что это такое?

    Что такое предварительный договор ​

    В предварительном договоре стороны описывают условия, на которых в будущем обязуются заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.

    Он заключается в той же форме, что и основной. По закону договор купли-продажи недвижимости обязательно составляют в письменной форме, а нотариальное удостоверение для него не нужно. Поэтому предварительный договор тоже нужно заключить в простой письменной форме.

    Простая письменная форма – это записанные на бумаге условия, под которыми стороны поставили свои подписи. Можно заполнить от руки, напечатать на машинке или компьютере. Подписей участников договора будет достаточно, чтобы сделать его законным, удостоверять такой документ у нотариуса не нужно.

    А вот если по закону требуется, чтобы договор обязательно удостоверил нотариус – как, например, для ренты, такой предварительный договор обязательно нужно отнести в нотариальную контору.

    Устно предварительный договор заключить нельзя. Если в законе не написано, какая форма должна быть у основного договора, предварительный договор заключают в простой письменной форме. А еще предварительный договор не нужно регистрировать, даже если для основного требуется государственная регистрация.

    Если стороны не учтут требование к форме предварительного договора – договорятся устно или не сходят к нотариусу, если по закону удостоверение обязательно, такой документ не будет действовать.

    Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон насчет будущей сделки. Люди определяют, на каких условиях сделка будет заключена, и принимают на себя обязательство ее совершить.

    Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон о будущей сделке.

    В каких случаях заключается

    Чаще всего предварительный договор используется при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Но его можно подписать перед любой сделкой: аренды, подряда, оказания услуг, долевого участия в строительстве.

    Обычно люди подписывают предварительный договор, когда по какой-либо причине в данный момент не могут подписать основной договор. Допустим, покупатель не может прямо сейчас рассчитаться за объект, поскольку берет его в ипотеку и надо дождаться одобрения банка. Или продавец вынужден отложить заключение сделки, потому что часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку и нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

    При этом и продавца, и покупателя устраивают условия предстоящей сделки: объект, цена, способ оплаты. Они готовы некоторое время подождать, пока вторая сторона не решит свои проблемы. И чтобы к моменту решения проблем контрагент не отказался от сделки и не изменил условия, подписывают предварительный договор.

    Так же могут поступить и будущие поставщик и покупатель, арендатор и арендодатель, заказчик и исполнитель – оформить предварительный договор поставки, аренды, услуги или любой другой и в нем записать условия будущего основного договора, которые они обсудили.

    Чем предварительный договор отличается от основного договора

    В предварительном договоре стороны описывают свои будущие взаимоотношения, принимая на себя обязательство заключить в последующем договор на определенных условиях и готовы нести ответственность, если нарушат это обязательство.

    Например, будущие арендодатель и арендатор ставят подпись на предварительном соглашении, подтверждая, что не позднее 4 сентября 2019 года они заключат договор аренды гаража на таких-то условиях.

    Основной договор люди подписывают, когда готовы выполнять его сразу. В нем обязательно прописывают все основные условия, без которых он не может считаться заключенным. Сразу после того, как человек поставит подпись под основным договором, у него возникают права и обязанности. А также ответственность за неисполнение. И даже если совершать действия по договору человек должен не сразу после подписания, а через какое-то время, договор уже действует – обязательства и ответственность уже существуют.

    Например, в основном договоре можно написать, что арендодатель передает квартиру в аренду только через два месяца после подписания договора. Но при этом у них обоих уже есть права и обязанности, определенные договором, прописана ответственность за их нарушение, указаны сроки аренды и стоимость арендной платы и все остальные условия.

    Какие пункты должны быть обязательно

    Предмет договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ из условий предварительного договора должно быть понятно, какие действия в будущем собираются совершить участники договора. Например, предметом договора купли-продажи квартиры будет передача ее продавцом в собственность покупателя.

    Объект. В этом договоре еще очень важно описание объекта – той самой квартиры. Описывать надо подробно, чтобы из договора было понятно какая именно квартира продается, и ее нельзя было бы спутать с другой. Надо написать кадастровый номер, площадь и адрес – это позволит безошибочно идентифицировать объект.

    Если продается строящаяся квартира, надо взять сведения из договора долевого участия: строительный адрес с литером, проектную площадь. Кадастровый номер строящемуся объекту не присваивается, поэтому его вы не укажете, но и остальной информации будет достаточно.

    Срок. Если не укажете срок, когда собираетесь подписать основной договор, будет применяться пункт 4 статьи 429 ГК РФ . По нему основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного. Но этот срок может быть невыгоден для вас, поэтому лучше самим определить тот, который вас устроит. Напишите, что основной договор будет подписан, допустим, не позднее 17 августа или не позднее 3 месяцев с момента подписания предварительного.

    Если подписание основного договора зависит от какого-то события, которое еще не произошло, можно сослаться на него, устанавливая срок. Тогда вы можете написать, что основной договор будет заключен после того, как произойдет то-то, но не позднее такого-то определенного срока, к примеру, не более двух лет.

    Например, хозяин офиса нашел арендатора, но здание, в котором офис расположен, еще не введено в эксплуатацию. Арендодатель и арендатор могут заключить предварительный договор, написав в нем, что основной будет заключен после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее 2 лет с даты подписания этого соглашения.

    Уточняющий срок надо дописывать обязательно: если ориентироваться только на ввод в эксплуатацию, по закону будет считаться, что срок не согласован. Окончание строительства не зависит от сторон, этот период может быть увеличен, если застройщик, к примеру, получит отказ в выдаче разрешения. В этом случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года.

    Какие пункты можно включить дополнительно

    Для предварительного договора достаточно написать предмет основного договора. Остальные существенные условия вы можете согласовать при подписании основного договора. Но лучше, если вы напишете их сразу, чтобы зафиксировать достигнутые договоренности и не решать потом разногласия в суде.

    Цена и порядок расчетов. Например, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи квартиры, укажите, что цена квартиры такая-то и изменению не подлежит. Расчет будет произведен таким-то образом.

    Аванс или задаток. Чтобы подтвердить свои намерения покупатель может передать часть суммы в виде аванса или задатка. Но обратите внимание: если по предварительному договору будет передана полная сумма или ее большая часть, договор будет признан окончательным.

    Неустойка. Вы можете написать, что несоблюдение условий договора наказывается уплатой неустойки. Виновник должен заплатить пострадавшему участнику определенную сумму денег. Но имейте в виду – суд может уменьшить размер штрафных санкций за отказ заключить основной договор и даже совсем их не взыскивать.

    Например, в одном предварительном договоре купли-продажи здания участники написали, что за уклонение от заключения основного договора виновнику придется заплатить неустойку в 7 раз выше, чем стоимость здания. Когда продавец отказался подписать договор, покупатель подал исковое заявление в суд. В итоге договор купли-продажи здания был заключен по решению суда, а неустойку судья не взыскал. Указал, что неустойка была установлена сторонами на тот случай, если основной договор не будет заключен ни в добровольном, ни в судебном порядке, чтобы компенсировать покупателю возможные убытки. А поскольку в итоге сделка все-таки состоялась, взыскивать неустойку не за что.

    Другие условия. Вы можете вписать в предварительный договор любые условия основного, если для вас они важны. Например, в предварительную куплю-продажу недвижимости часто вписывают срок, в который продавец и члены его семьи снимутся с регистрации. Или перечисляют имущество, которое останется в квартире и войдет или не войдет в цену. Во втором случае дополнительно пишут, сколько придется доплатить. Еще часто указывают, что фактическая передача квартиры состоится тогда-то.

    Какие последствия наступят, если подписать договор

    Если один из участников сделки передумает заключать основной договор, второй участник может пойти в суд. Судья вынесет решение, по которому договор будет считаться заключенным. Поэтому подписывать предварительное соглашение можно только в том случае, если вы действительно готовы к сделке.

    Если вы заключали договор при одних обстоятельствах, а потом они изменились, суд может вынести решение, что заключать основной договор в новых обстоятельствах не стоит. Но при этом может взыскать с виновника неустойку в пользу второго участника договора.

    Поэтому если вам говорят, что предварительный договор – ничего не значащая бумажка, которая вас ни к чему не обязывает, знайте, что вас обманывают. Подписав предварительный договор, вы обязаны выполнять его условия. Поэтому тщательно взвешивайте и просчитывайте последствия и не ставьте свою подпись, если не готовы исполнить прописанное в договоре.

    Предварительный договор и его отличия от основного договора.

    Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

    Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
    Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

    При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

    — Стороны будущего Основного договора;
    — Срок заключения Основного договора;
    — Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
    — Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

    Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
    На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.
    В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.
    Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

    Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.
    Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
    Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.
    Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
    По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).
    Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.
    Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

    Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Что это означает на практике?
    Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

    — О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
    — Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

    Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

    Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

    — Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
    — Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
    — В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
    — Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
    — Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

    Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.
    Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.
    Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.
    Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.
    Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме. Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

    Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович
    Автор: Егоров К.М.
    Источник: КМ Консалтинг

    Источники:
    http://law03.ru/society/article/kogda-nuzhen-predvaritelnyj-dogovor
    http://www.audit-it.ru/terms/agreements/predvaritelnyy_dogovor.html
    http://biznes-prost.ru/dogovor-ramochnyj.html
    http://www.law.ru/question/61454-zaklyuchenie-predvaritelnogo-dogovora
    http://j.etagi.com/stati/zakony/predvaritelnyy-dogovor/
    http://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist_6483-2.html
    http://kompensacii.ru/kompensaciya-na-oplatu-kommunalnyx-uslug-pensioneram/

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию