Что делать, если застройщик отказывается возвращать деньги?

Содержание

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Суд с застройщиком: как вернуть деньги за непостроенную квартиру

Популярная тема наших дней – суды покупателей с застройщиками, не выполняющими свои обязательства. О том, как подавать в суд, какие куда «иски вчинять», написано много. А дальше – что покупатель получит, даже если суд встанет на его сторону, а у компании-застройщика физически отыщутся деньги для возмещения? Стоимость квартиры в ценах какого-нибудь 2005 года? Но ведь понятно, что, к примеру, $100 тысяч тогда и сейчас – это «две большие разницы», сегодня на эти деньги квартиру не купишь.

Каковы шансы покупателя получить сумму с поправкой на инфляцию и рост цен – этот вопрос изучал корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Жизнь по 214-му закону
Широко известно, что лучше всего права покупателя защищены, если сделка оформлена в соответствии со вступившим в силу 1 апреля 2005 года ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…». «Прав и возможностей их отстоять больше на порядок», – говорит Вячеслав Заика, управляющий партнер Юридического и финансового агентства «ЮФА». Эксперт перечисляет ряд принципиальных положений закона:

– дольщик может обращаться в суд как в случае нарушения застройщиком требований качества строительства (даже не будучи генподрядчиком или гензаказчиком, застройщик за это отвечает, а не кивает в сторону собственно строителя), так и в случае нарушения обязательств по срокам сдачи дома, раскрытия информации, отступления от задекларированных характеристик дома;

– законом установлена неустойка при расторжении договора по ряду оснований;

– права дольщиков на возврат уплаченных денежных средств и выплаты неустойки и возмещения ущерба обеспечены залогом самого дома и земельного участка (прав аренды на земельный участок), либо поручительством банка;

– застройщик обязан оформить свой недострой в собственность при обращении взыскания;

– само взыскание осуществляется по решению суда по истечении как минимум шести месяцев после наступления срока передачи, либо установления факта о невозможности своевременной передачи, вне зависимости от сроков исполнения застройщиком своих обязательств.

При этом размер неустойки определен 214-м ФЗ в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, если стороной по договору выступает физическое лицо.

Однако не менее широко известно, что очень существенную долю рынка составляют сделки, оформленные НЕ по правилам 214-го закона. И если застройщик станет утверждать, что компенсации здесь не положено – знайте: он говорит неправду!

Компенсации положены всегда
«При расторжении договора с застройщиком (инвестором) можно и нужно требовать взыскать понесенные убытки в размере рыночной стоимости уже построенной аналогичной квартиры в данном районе и подобном доме, – отмечает Сергей Кузнецов, адвокат Коллегии адвокатов МО «Центр». – Это норма ст. 15 Гражданского кодекса РФ. Возможность взыскания убытков не зависит от того, как заключались ли договоры – по 214-му ФЗ или по иным схемам: инвестирования, инвестиционного вклада, предварительные договоры купли-продажи и пр. Главное – признание судом вас потребителем, который оплатил застройщику (инвестору) стоимость квартиры, но не получил ее в установленные договором сроки». Кроме того, отмечает эксперт, возможно взыскание неустойки в соответствии с п.5 ст.28 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 3% за каждый день просрочки, но не свыше цены договора.

Как говорит Сергей Кузнецов, размер убытков определяется, исходя из цен, существовавших в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день добровольного удовлетворения требования, а если требование не было удовлетворено добровольно – в день предъявления иска. Иными словами, суд может исходить из цены, существующей на момент вынесения решения.

Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента МИАН, обращает внимание еще на одну норму закона – ст. 395 ГК РФ, где говорится о возможности возмещения процентов за пользование денежными средствами.

…Одним словом, права покупателей законами серьезно защищены. Следующий вопрос – как все это работает в реальной жизни?

До полумиллиона включительно
Прецеденты, когда покупатели судились с застройщиками, уже есть – и, оказывается, не столь малочисленные.
По словам Сергея Кузнецова (Коллегия адвокатов «Центр»), в основном прецеденты касаются как раз договоров, заключенных не по 214-му ФЗ – просто потому, что закон этот действует относительно недавно, застройщики старались не заключать договоров по нему – соответственно, нет и достаточной судебной практики. А вот по другим видам договоров, практика по которым уже обширна, говорит адвокат, можно сказать, что в 95% случаев суды взыскивают неустойку, даже если в договоре указан «ориентировочный срок окончания строительства».

В среднем размер неустойки составляет для Москвы 80-100 тыс. руб., для области – 40-50 тыс. руб. Но это – именно средние цифры, в отдельных случаях суд может назначить размер неустойки и до 500 тыс. и 200 тыс. руб. в Москве и Подмосковье соответственно. «На размер влияет не только цена иска, но и порой субъективное отношение суда к тому или иному истцу, – отмечает Сергей Кузнецов. – Наличие у него несовершеннолетних детей, иждивенцев, невыплаченного кредита. Также суд учитывает финансовое состояние застройщика, степень готовности объекта и прочее».

Сергей Кузнецов также обращает внимание на то, что сформировалась уже и достаточно широкая судебная практика именно по неустойкам – когда покупатель не расторгает договор, а заставляет застройщика заплатить за затянутые сроки сдачи дома. «Взыскание неустойки не освобождает застройщика (инвестора) от обязанности завершения строительства и передачи вам результата инвестиционной деятельности в виде квартиры», – отмечает эксперт.

Примеры судебной практики
Мы попросили Сергея Кузнецова привести конкретные примеры, когда потребителям удавалось выигрывать в судах. Так, в 2007 году адвокаты Коллегии «Центр» представляли интересы 140 дольщиков подмосковного Подольска в процессе против застройщика. В суде было выиграно 140 судебных процессов по взысканию неустойки. Минимальный размер – 30 тыс. руб., максимальный – 210 тыс. руб.

Еще одна судебная история – пожестче: 23 клиента одной очень известной и очень крупной риэлторской компании получили компенсации в размере рыночной стоимости квартир, которых так и не дождались.

Вот что произошло. В 2003 году риэлторское агентство и компания-инвестор строящегося дома заключили агентский договор. Агентство обязалось выполнить весь комплекс риэлторских услуг по реализации квартир в новостройке подмосковной Балашихи. Однако компания-инвестор скрыла от риэлторов тот факт, что она за эту новостройку судится! Увы, решение оказалось не в ее пользу, и продаваемые риэлторами квартиры были признаны судом собственностью третьей организации.

Лишь через два года (!) после заключения договора агентство недвижимости получило уведомление о судебных разбирательствах. Но к тому времени риэлторы успели продать 25 квартир! Компания-инвестор, проигравшая суд, отказалась компенсировать людям затраченные денежные средства. И покупатели-дольщики подали в суд на риэлторское агентство. В результате агентство недвижимости все-таки заплатило несостоявшимся покупателям компенсации, эквивалентные РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР. Дольщики получили суммарно свыше 31 000 000 рублей. Следует заметить, что разница между суммой, которую они вносили за квартиры и суммой, полученной ими на руки, составила более 500 000 руб.

Советы гражданам, которые хотят судиться
Тем, кто пребывает в раздумьях – начинать или нет судебное разбирательство с застройщиком – мы постарались сформулировать несколько практических рекомендаций. Прежде всего, говорит Руслан Мильгизин, юрисконсульт компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп»), это очень серьезное решение, требующее предварительной подготовки. Чтобы взвесить все «за» и «против» и прийти в итоге к правильному выводу, нужно проконсультироваться с опытным в подобных делах юристом. При этом следует понимать, что все риски в конечном итоге ложатся на вас.

Если застройщик отказался вернуть деньги добровольно – единственно законным способом действий остается суд, ничего другого человечество пока не придумало.

В случае, если вы сомневаетесь в законности действий застройщика, можно также обратиться в органы внутренних дел с заявлением, в котором попросить провести проверку – есть ли в действиях застройщика признаки состава преступления. «Однако подобная тактика, – подчеркивает Руслан Мильгизин, – требует от вас крайне взвешенного подхода, основанного на объективном и всестороннем юридическом анализе ситуации».

«Необходимо помнить, что в суде вам будут противостоять профессиональные юристы, и доказать вашу правовую позицию без знания норм процессуального и материального права, а также судебной практики будет весьма затруднительно», – полностью соглашается Сергей Кузнецов (Коллегия адвокатов МО «Центр»).

Если дом не строится, стройка «заморожена», и нет уверенности, что вы получите свою квартиру, пишите требование вашему контрагенту и расторгайте договор. «Если еще год назад суды отказывали истцам в признании прав собственности на квартиры по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас судебная практика пошла по пути признания прав покупателей», – подчеркивает эксперт.

Несколько интересных советов дает Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru Вячеслав Заика (агентство «ЮФА»). По его мнению, покупателям квартир, прежде всего, необходимо «держаться кучно», т.е. попытаться собрать как можно больше товарищей по несчастью.

«Индивидуальные иски с разными требованиями по одному проблемному объекту – абсурд и почва для волокиты и нездоровой казуистики», – категоричен эксперт. Второе соображение – нужно заранее решить, что делать потом с присужденным. Получив вместо денежной компенсации какое-то имущество застройщика, придется либо достраивать объект (для этого хорошо бы найти надежного подрядчика), либо реализовывать его с торгов. «Этот вопрос лучше решить заранее, потом можно просто между собой не договориться», – говорит Вячеслав Заика. И, наконец, если решено судиться не самостоятельно, а пользоваться услугами юристов, необходимо оценить его компетентность. «Прежде чем давать доверенность на судебное представительство, добейтесь от вашего поверенного официального заключения о состоянии стройки и самого застройщика, – отмечает эксперт. – Процесс специфичен, поэтому юрист должен рассказать, как и каким образом он собирается обеспечить реализацию ваших прав».

Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость. Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск. Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

Расторжение ДДУ как способ вернуть дольщику свои деньги

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

  1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
  2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово. А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, – возврат своих денег. Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Размер суммы денежных средств, которую можно получить дольщику после расторжения ДДУ

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом. Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства. Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

Почему при решении вопроса о расторжении ДДУ стоит обратиться к юристу

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком. Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты» только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда. Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет. Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Что будет, если при расторжении ДДУ застройщик не вернет деньги в указанный срок?

Добрый день. Подскажите, при расторжении ДДУ в договоре указывается Срок, в который застройщик должен вернуть дольщику деньги , уплаченные последним за объект долевого строительства. А если застройщик в этот срок не вернет деньги, что делать?

Ответы юристов ( 3 )

  • 8,9 рейтинг
  • 6366 отзывов

срок предусмотрен 214-ФЗ (ст.9)

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи,в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

взыскивать через суд.

То есть, если застройщик самостоятельно не возвращаетс деньги и неустойку, обращаться в суд и ждать ещё несколько месяцев? А если и после решения суда не вернет? (К сожалению, в нашем регионе есть такая практика)

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было

Одна женщина купила квартиру в новостройке за 1,6 млн рублей. Заплатила всю сумму, а через три месяца передумала. У нее возникли какие-то семейные обстоятельства, поэтому застройщику так и написала: «Хочу расторгнуть договор, верните мои деньги».

Застройщик уже вложил деньги в строительство, а своих обязательств перед женщиной не нарушал. Стройка идет, сроки соблюдаются, недостатков нет — в общем, застройщик отказался возвращать деньги и расторгать договор.

Тогда женщина говорит: «Раз такое дело, верните мне не только 1,6 млн рублей за квартиру, а еще 10 млн сверху! Требую почти 6 млн неустойки за четыре месяца, 100 тысяч за моральный вред и 50% штрафа от всей суммы. Я потребитель, мне положено».

Защищать свои права потребителя пришлось в суде, застройщик просто так не сдался. Решение суда идет вразрез с судебной практикой, которая сложилась раньше. Теперь будет не так просто забрать у застройщика свои деньги и компенсацию.

Почему застройщик сразу не отдал деньги, если дольщик передумал?

Застройщик ничего не нарушал. А все отношения с дольщиками регулирует специальный закон о долевом участии в строительстве. В нем написано, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, — то есть просто прийти и сказать, что передумал и хочешь забрать деньги.

В законе нет такого условия, чтобы каждый дольщик мог просто так, по каким-то семейным обстоятельствам или в каких-то жизненных ситуациях, отказываться от квартир и требовать всю сумму назад, даже через суд. Должна быть какая-то вина застройщика, а тут вины нет. Поэтому застройщик и ответил на претензию женщины отказом.

Он отказался не просто вернуть деньги, но и вообще расторгать договор. То есть женщине нужно дождаться, когда дом сдадут, и стать собственницей жилья. Ну или дождаться, когда застройщик что-то нарушит, и тогда требовать вернуть деньги. А до тех пор свои 1,6 млн рублей не забрать.

Тогда с какой стати женщина требовала деньги?

Женщина посчитала, что имеет право расторгнуть договор по своему желанию в любое время. Хотя в законе о долевом участии в строительстве нет такого условия, но оно есть в законе о защите прав потребителей.

А Верховный суд раньше говорил так: если в законе для дольщиков чего-то нет, берите эту норму в общем законе для всех покупок. Например, условие о штрафе 50% взялось именно оттуда, и Верховный суд точно не против иногда начислять его застройщикам. Женщина насчитала компенсации, написала претензию и пошла по судам.

Что сказали суды?

В законе о долевом строительстве есть перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Например, дольщик может забрать деньги, если застройщик сильно нарушил сроки, без согласования изменил площадь квартиры или планировку, сдал квартиру с недостатками и не хочет их исправлять.

В законе для дольщиков написано, что для расторжения договора могут быть другие основания — установленные федеральным законом или договором. Да, в законе нет условия, что можно расторгнуть договор, если передумал, — но такое условие есть в законе о защите прав потребителей.

Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю. Это касается и застройщиков. Дольщик тоже потребитель, значит, его защищает этот закон.

Застройщик свои расходы не доказал, поэтому пусть возвращает все. А так как он не захотел отдать деньги добровольно, то теперь заплатит неустойку и штраф.

Не 10 млн, конечно, а вот столько:

  1. Стоимость квартиры — 1 648 200 Р .
  2. Моральный вред — 10 000 Р .
  3. Проценты — 59 976 Р .
  4. Штраф 50% — 859 088 Р .
  5. Судебные расходы — 20 000 Р .

Итого застройщик обязан вернуть женщине 2,6 млн рублей, хотя за квартиру она заплатила 1,6 млн.

В законе о долевом строительстве нет оснований для расторжения договора по инициативе дольщика, если застройщик ничего не нарушил.

Две инстанции решили, что раз этот вопрос не урегулирован, то можно применять положения закона о защите прав потребителей.

Но это неправильный вывод.

В законе для дольщиков есть конкретный список причин для расторжения договора. Если что-то из этого происходит, дольщик может отказаться исполнять договор или расторгнуть через суд.

Да, там есть пункт, по которому возможно расторжение на основании других законов или самого договора. Но закон о защите прав потребителей можно применять только в той части, которая не урегулирована основным законом про долевое строительство. Если бы в законе для дольщиков вообще ничего не было про расторжение договора в одностороннем порядке, можно было бы применять общие правила для всех покупателей товаров и услуг. А так — нет.

Суды ссылаются на статью 32 закона о защите прав потребителей, но это ошибка. Если дольщик решил просто отказаться от договора и забрать деньги, эту статью применять нельзя.

Женщина не может внезапно и без веских причин забрать деньги, а застройщик не обязан возвращать их ей по требованию.

Итог. Решения о расторжении договора долевого участия и возврате 2,6 млн за квартиру отменили. Дело будут пересматривать в конце августа. Если у вас квартира в новостройке, стоит проследить за вердиктом. Он пригодится всем, кто тоже покупает новостройку и допускает, что может отказаться от сделки до того, как дом сдадут.

То есть дольщики не могут просто так расторгнуть договор, если передумали?

Получается, так. Хотя есть много решений по похожим делам в пользу дольщиков. Суды говорили то же: если нормы о расторжении договора нет в основном законе, используйте статью 32, и пусть застройщики отдают деньги.

Вот противоположные примеры из судебной практики, когда дольщики ссылались на права потребителей:

  1. Дольщики передумали и расторгли договор, вообще ничего не заплатив за квартиру. А потом еще взыскали компенсацию морального вреда и штраф.
  2. Женщина купила квартиру в новостройке, заплатила часть, а потом передумала. Хотела вернуть всю сумму, неустойку и штраф, но не вышло. Суд отказался применять закон о защите прав потребителей, а застройщик еще и удержал стоимость страховки. Хорошо хоть вернули часть денег.
  3. Дольщик поторопился и расторг договор на основании статьи 32 до того, как наступил срок сдачи дома. Застройщик вернул ему деньги, а неустойку и штраф не заплатил. Суд сказал, что это правильно: вот если бы дольщик подождал, когда срок будет нарушен, то получил бы компенсацию сверху. А раз вины застройщика нет, то больше он ничего платить не должен.

Это не значит, что покупатели квартир в новостройках попадают в рабство и не имеют права выйти из сделки. Есть много причин для расторжения договора, если застройщик не выполняет свои обязательства или права дольщика нарушены.

Но покупатели квартир в новостройках должны понимать свою ответственность: они покупают не квартиру, а права на нее. То есть как будто становятся соинвесторами проекта по строительству дома. За счет этого жилье дешевле, чем готовое. Но если каждый дольщик начнет забирать деньги спустя какое-то время, застройщики не смогут вовремя выполнять свои обязательства перед другими покупателями. В итоге будет замкнутый круг: застройщики всем должны, но не могут достроить дом, и из-за этого должны еще больше.

Но вы ведь сами писали, что для дольщиков работает закон о защите прав потребителей. Уже не работает?

Использовать закон о защите прав потребителей дольщикам советовал Верховный суд. Это по-прежнему работает. Но такая норма действует, только если нет подходящей статьи в законе о долевом строительстве. Например, по поводу штрафа 50%. Его нет в законе № 214- ФЗ , но иногда его все равно можно требовать.

Причины для расторжения договора в законе № 214- ФЗ описаны, поэтому применять статью 32 и расторгать договор просто потому, что захотелось, получится не у всех.

Как расторгнуть договор с застройщиком, если передумал?

Готовиться к расторжению любого договора нужно до его подписания. Даже если это район вашей мечты и квартира очень нравится, все равно стоит представить ситуацию, что договор придется расторгать.

Дома строят годами, а за это время может произойти что угодно. Можно передумать, получить повышение в должности и переехать, рядом могут начать другую стройку, срочно понадобятся деньги, ребенок перейдет в другую школу, не понравятся соседи или случится развод, и придется делить ипотеку. Все это не причины для расторжения договора, если нет вины застройщика.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре может быть условие о расторжении договора с компенсацией застройщику. Но искать и обсуждать это условие нужно заранее. После регистрации договора будет поздно что-то менять.

Вот по каким причинам дольщик может отказаться от договора или расторгнуть его, даже если застройщик против:

  1. Застройщик просрочил сдачу дома больше чем на два месяца. Если на месяц, пока отказываться рано.
  2. Дом или квартира с недостатками, но их не устраняют или не снижают цену квартиры.
  3. Строительство прекращено или временно остановлено, и стало понятно, что в срок застройщик не успеет.
  4. Очень изменилась проектная документация, площадь квартиры, вместо жилого построили нежилое помещение.

Еще есть непонятная формулировка про «другие законные основания». Но их нужно искать в статье 450 и 451 гражданского кодекса. Эти причины придется доказывать, а получить неустойку и штраф иногда будет невозможно.

Если у вас другая причина для расторжения и вины застройщика нет, сначала нужно проконсультироваться с юристом: взять свой договор, найти специалиста по долевому строительству и обсудить все варианты развития событий. И только после этого что-то предпринимать: отправлять уведомления, писать претензии или идти в суд.

Например, ухудшение финансового положения дольщика суд посчитал недостаточно веским основанием для расторжения договора. И это не единственный случай: дольщику могут срочно понадобиться деньги, а отказаться от договора и забрать у застройщика всю сумму окажется не так просто. От покупки холодильника можно отказаться в любое время, а от квартиры в новостройке нельзя.

В другой истории застройщик нарушил промежуточные сроки строительства, сказал дольщикам, что в срок точно не успеет, но суд посчитал, что пока расторгать договоры рано. Вот когда не успеет, тогда и поговорим. Президиум, правда, с таким подходом не согласился, но к тому времени просрочка стала уже очевидной.

Часто дольщики расторгают договоры, а потом узнают, что теперь их права не защищены как положено. Все получают компенсации как дольщики, а они — как обычные кредиторы в рамках банкротства.

Покупка квартиры в новостройке может быть выгодной инвестицией. Если застройщик сдаст дом вовремя, квартира к тому времени может сильно подорожать. А если будет просрочка, не очень понравится вид из окна или в квартире будет слишком холодно, можно отсудить сотни тысяч рублей неустойки и штрафа.

Но это не значит, что в любой момент можно отказаться от договора и забрать деньги. Если вам кто-то такое советует, ищите подвох. У дольщиков много прав, но застройщики тоже бывают не лыком шиты. А иногда нужно просто набраться терпения.

Как дольщику вернуть деньги, если новоселья не будет

Покупка квартиры по договору долевого участия в наши в дни весьма популярна и выгодна. Многие люди, для которых переезд в новое жилье не является срочным вопросом, могут значительно сэкономить. Всем известно, что стоимость квартиры в новостройке напрямую зависит от стадии строительства. Чем раньше вы заключите договор, тем дешевле обойдутся квадратные метры. Однако приобретая недвижимость, которая пока существует только на бумаге, есть риск вложиться в долгострой. Кроме того, даже в готовом к вводу в эксплуатацию здании могут обнаружить такие недостатки, что новоселье окажется не в радость.

О самых распространенных причинах отказа от долевого участия в строительстве и о том, как в этих случаях вернуть деньги, рассказал консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сопредседатель оргкомитета конкурса конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский.

Проблема: Упущенное время

Одна из самых распространенных проблем, с которой может столкнуться дольщик, – нарушение сроков сдачи объекта. Согласно закону 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру в новостройке владельцу после того, как дом будет введен в эксплуатацию, но не позднее срока, который предусмотрен договором.

Что делать, если дом не сдан в срок?

Если новоселье все-таки откладывается, возможны несколько вариантов развития событий. Порядочный застройщик, понимая, что не укладывается в график, обязан предложить дольщику изменить сроки в договоре, предупредив об этом за 2 месяца до окончания строительства.

Если дольщик соглашается подождать, то к ДДУ по соглашению обеих сторон составляется дополнительное соглашение. В противном случае, участник долевого строительства может дождаться, когда истекут определенные договором 2 месяца после неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого достаточно уведомить строительную компанию заказным письмом с описью вложения. С этого момента договор считается расторгнутым.

По закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, застройщик после получения уведомления обязан в течение 20 рабочих дней вернуть несостоявшемуся новоселу деньги и проценты за их использование. Проценты исчисляются за весь срок, в течение которого деньги находились в руках застройщика – со дня первого взноса до дня их возврата дольщику. Их сумма равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Причем, если участником долевого строительства является физическое лицо, то эта ставка удваивается.

Если в течение 20 дней дольщик не обратится за деньгами, их следует перечислить в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Кстати, если вам все-таки удалось получить долгожданную квартиру, хоть и с опозданием, помните, что вы можете рассчитывать на неустойку за каждый день просрочки. Размер пени рассчитывается по схеме, описанной выше.

Проблема: Недостатки и нарушения

Дом достроен, вы наконец увидели будущее жилье, но некоторые нарушения при строительстве или отделке делают жизнь в новой квартире некомфортной, а иногда и невозможной. Согласно закону, застройщик обязан передать покупателю жилье, качество которого соответствует «условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Если жилая недвижимость этим требованиям не соответствует, то дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Кроме того, отказаться от исполнения ДДУ можно в случае «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок».

Как заставить застройщика ответить за нарушения при строительстве?

Проблема заключается в том, что в законодательстве о долевом строительстве нет четкого определения «существенного нарушения». По словам О. Островского, в этом случае можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей». В преамбуле этого документа сказано, что «существенный недостаток товара (работы, услуги) – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения».

Однако отказываться от объекта, на стадии, когда вас допустили к осмотру, по мнению эксперта не слишком разумно: «Если вас допустили к осмотру квартиры, то степень готовности дома высокая, а значит, надо использовать все возможности для устранения застройщиком недостатков». При обнаружении дефектов дольщик имеет право потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Естественно, нарушения, обнаруженные вами, необходимо зафиксировать. «Если дефекты очевидны, их нужно сфотографировать, снять на видео, желательно составить комиссионный акт. Лучше, если при этом будут присутствовать представители застройщика», – советует эксперт. Неочевидные нарушения придется фиксировать при помощи строительной экспертизы. После этого необходимо письменно сообщить о ваших претензиях строительной компании. Лучше всего это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении. В нем следует указать разумные сроки устранения недостатков или потребовать уменьшить цену договора.

И только, если вы не нашли должного понимания с застройщиком или убеждены, что обнаруженные недостатки в строительстве неустранимы, надо начинать процедуру расторжения договора, в том числе в судебном порядке. Взыскать с застройщика в этом случае можно не только оплаченные вами денежные средства, но и убытки – понесенные вами расходы, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств, и компенсацию за моральный вред.

Проблема: Банкротство застройщика

Признание компании-застройщика банкротом также является основанием для отказа от исполнения дольщиком обязательств. «Если арбитражным судом принято решение о банкротстве застройщика, участники строительства имеют право предъявить в суд требования о передаче им помещений или денежных средств, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», – рассказывает О. Островский.

Гражданам необходимо представить суду доказательства того, что по договору ими была произведена оплата. После рассмотрения требований граждане включаются в реестр требований о передаче жилых помещений. Те дольщики, которые расторгли договор ранее и не получили денег, а также те, кто в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, заносятся в реестр требований кредиторов.

Что делать, если застройщик – банкрот?

Такой вариант – самый долгий и трудный для дольщика. Дальнейшее развитие событий зависит от различных факторов, в том числе – от стадии строительства.

  1. Если объект недвижимости введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства или разрешение на ввод получено уже в ходе конкурсного производства, то дольщики, включенные в соответствующий реестр, могут рассчитывать на передачу им квартир при соблюдении указанных в законе условий.
  2. Если дом не достроен, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив, которому по решению суда возможна передача новостройки и участка под ней для завершения строительства. «Вопрос об этом должен вынести на собрание участников строительства арбитражный управляющий не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после его утверждения, – поясняет О. Островский – Правда для передачи дома ЖСК, кроме решения о создании такого кооператива, принятого собранием участников строительства 3/4 голосов, необходимо еще одновременное выполнение 7 условий, прописанных в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».

Незавершенный объект долевого строительства может быть и продан на торгах. При этом 60% вырученных средств направляются на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, а 25% – участникам долевого строительства, включенным в реестр кредиторов.

Быть дольщиком или не быть – вот в чем вопрос

Ситуация, когда застройщик по каким-то причинам затягивает исполнение своих обязательств отнюдь не редкость. Вопрос, нужно ли в этом случае срочно расторгать договор долевого участия или нет, – не имеет однозначного ответа.

Расторгать договор или нет, должен решить сам участник долевого строительства. Для того, чтобы это решение было обоснованным, эксперты советуют ответить себе на несколько вопросов:

  • у кого в собственности находится земельный участок (от этого в значительной мере зависит возможность влияния на застройщика исполнительных органов власти);
  • степень готовности объекта, наличие или возможность продления сроков действующего разрешения на строительство;
  • есть ли на объекте свободные квартиры, продажа которых позволит осуществлять финансирование строительства, (оценить иные возможные источники финансирования);
  • исходя из вышеназванного, есть ли у застройщика реальные шансы завершить строительство дома и передать квартиры дольщикам;
  • сколько времени займет расторжение договора, в том числе, возможно, в судебном порядке, и получение взысканных с застройщика денежных средств (застройщики, попавшие в такую ситуацию, как правило, имеют ограниченные финансовые ресурсы и всячески затягивают как и вынесение самого судебного решения, так и его исполнение);
  • есть ли в договоре обязательства дольщика при расторжении договора в одностороннем порядке определенную часть оплаченных денежных средств (на практике эта цифра достигает 20%) оставлять застройщику;
  • не приведет ли неисполнение обязательств застройщика перед дольщиками по возврату денежных средств к его банкротству.

Оценив возможности застройщика, вам будет проще отделить эмоции от фактов и, при необходимости, принять решение о расторжении договора.

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Расторжение договора ДДУ по инициативе дольщика. В каких случаях оно возможно и как обойтись без потерь?

Содержание Какие существуют основания для расторжения договора ДДУ?Процедура расторжения ДДУ дольщиком по ФЗ 214Возврат денег застройщикомЧто делать, если застройщик отказывается возвращать деньги? Расторжение ДДУ через суд.Чем опасен для вас суд?Как обезопасить себя и успешно провести расторжение договора ДДУ в судебном порядке? Бывают ситуации, когда участникам долевого строительства ничего не остается, кроме как расторгнуть договор с […]

Бывают ситуации, когда участникам долевого строительства ничего не остается, кроме как расторгнуть договор с застройщиком. Причин может быть множество, но самые распространенные из них — это большие задержки по срокам, разнообразные нарушения норм строительства или длительная приостановка работ. Помните, что вас защищает федеральный закон 214, который регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, поэтому при грамотном подходе вы можете расторгнуть договор об участии в долевом строительстве (далее ДДУ) без проблем для себя.

Какие существуют основания для расторжения договора ДДУ?

Вы можете расторгнуть договор по собственной инициативе в следующих случаях:

  • Задержка сдачи дома на 2 месяца и более. При этом нужно понимать, что если вы подписывали дополнительное соглашение о продлении сроков, то счет будет вестись с даты, указанной в нем. При соблюдении застройщиком сроков, оговоренных в соглашении расторжение ДДУ при просрочке сдачи дома будет невозможным.
  • При сдаче квартиры обнаружены существенные недостатки, которые делают жилье непригодным для использования. Если застройщик сразу отказывается исправлять ситуацию, то договор расторгается в одностороннем порядке. В обратном случае застройщику дается время на исправление недостатков.
  • Поручительство банка прекратило действие. У застройщика есть 15 дней, чтобы перезаключить договор с банком, о чем он должен предупредить заранее участника долевого строительства.

Процедура расторжения ДДУ дольщиком по ФЗ 214

После того, как вы поняли, что основания являются достаточными и решили расторгать договор, необходимо отправить письменное уведомление об одностороннем отказе от его исполнения. Уведомление должно быть отправлено заказным письмом с обязательной описью вложения.

Требования к уведомлению следующие:

  • Нужно привести основание, по которому вы отказываетесь от исполнения договора.
  • Обозначить требования о возврате денежных средств и выплате положенных процентов.
  • Указать реквизиты, по которым застройщик сможет выполнить перевод.

Договор считается расторгнутым с того дня, когда уведомление было отправлено.

Возврат денег застройщиком

Застройщик будет обязан будет вернуть все деньги в течение 20 дней со дня направления уведомления. В этот же срок вам должны быть выплачены проценты за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик отказывается возвращать деньги? Расторжение ДДУ через суд.

Вы не получили возврат денежных средств в течение 20 дней? В таком случае для начала нужно отправить претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты. Если и претензия не будет удовлетворена, остается только обращаться в суд.

Основанием для расторжения договора долевого участия через суд является:

  • Приостановка строительства, которая явно дает понять, что дом не будет сдан в срок.
  • Полное прекращение строительства.
  • Существенные изменения в проектной документации, включая уменьшение или увеличение площади квартиры.
  • Изменение назначения общедомовых помещений.
  • Иные случаи, предусмотренные законом или договором.

При этом вы можете предъявить такие исковые требования, как:

  • о признании ДДУ расторгнутым;
  • о взыскании суммы договора и процентов;
  • о выплате штрафа, присужденной судом за неудовлетворение претензии;
  • о возмещении расходов на юридические услуги;
  • о компенсации морального вреда.

Чем опасен для вас суд?

Нельзя думать, что одна только правда за вами обеспечит победу в суде! Не стоит забывать, что в качестве застройщика выступают крупные организации, многим из которых не привыкать отстаивать в суде свои права. Часто случается так, что дольщик оказывается один против целого штата юристов и может понести множество убытков при затянувшемся судебном процессе или даже вовсе потерять все.

Как обезопасить себя и успешно провести расторжение договора ДДУ в судебном порядке?

Самое главное — не заниматься всем самостоятельно! Обратитесь за помощью к профессиональному юристу.

Я проведу анализ застройщика на платежеспособность, выясню количество исков, размеры задолженностей и другую полезную информацию, которая дополнительно поможет в суде. Имея за спиной практику в 18 лет, я понимаю все хитрости, на которые идут недобросовестные застройщики и могу предугадать их последующие действия.

Позвоните мне по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи — я ознакомлюсь с вашим делом, оценю шансы, сориентирую вас по цене на работу и подготовлюсь к отстаиванию ваших интересов!

Prom-Nadzor.ru

Вы здесь

Возврат денег при отказе от участия в долевом строительстве

Участие граждан в долевом строительстве обусловлено более низкой ценой недвижимости. Однако оно так же несет и определенные риски, так как 100% гарантии получения квартиры нет, либо результат может не соответствовать вашим ожиданиям. По указанным причинам у дольщиков иногда возникает желание расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги.

Можно выделать четыре основных варианта расторжение договора долевого участия:

  • По соглашению сторон;
  • По инициативе участника долевого строительства;
  • По инициативе застройщика;
  • В судебном порядке.

По инициативе участника долевого строительства договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  • Застройщик превысил установленный договором срок сдачи дома более чем на 2 месяца;
  • При существенном нарушении требований к качеству жилья, либо оно не соответствует технической документации, предоставленной дольщику до подписания договора;
  • В случае преждевременного прекращения срока действия поручительства банка, о котором участник долевого строительства не был преждевременно уведомлен (за 30 дней), либо если застройщик своевременно не заключил новый договор поручительства (15 дней с момента расторжения предыдущего);
  • В иных случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством.

По инициативе застройщика договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  • При задержке внесения платежа более чем на два месяца (как при единоразовом, так и при периодических платежах).
  • При систематическом нарушение графика платежей (более 3-х раз в течение года).

В судебном порядке договор долевого участия может быть расторгнут по следующим основаниям:

  • Строительство прекращено. При этом имеются свидетельства того что жилье будет передано дольщику с существенным нарушением сроков;
  • При существенном изменении проектной документации строящегося жилья, в том числе изменение площади помещения более чем на 5%.
  • Застройщиком изменено назначение общего имущества, либо нежилых помещений, входящих в состав дома;
  • В иных случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством.

Рассмотрим подробнее предполагаемый порядок действий по возврату денежных средств при расторжении договора по инициативе участника долевого строительства.

Порядок действий при возврате денежных средств при отказе от участия в долевом строительстве

1. Уведомление застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора долевого строительства.

Уведомление должно быть направлено заказным письмом с описью вложения.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

2. Дождитесь возврата денежных средств.

В соответствие с положениями ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан вернуть уплаченные дольщиком денежные средства в течение 20 дней с момента расторжения договора, либо в течение 10 дней при расторжении договора по инициативе застройщика. При нарушении указанных сроков застройщик так же должен выплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки выплат – если участником долевого строительства является гражданин, либо в размер 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый просроченый день – в остальных случаях.

Проценты начинают начисляется со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств.

3. Обращение в суд.

Если застройщик не произвел выплаты в вышеуказанные сроки – то вам необходимо обратится в суд с исковым заявлением, в котором изложить свои требования о возрасте уплаченных вами денежных средств в рамках договора долевого участия, процентов за пользование данными денежными средствами (ввиду нарушения сроков выплат). Иск и приложенный к нему пакет документов необходимо передать в районный суд по месту нахождения застройщика.

К исковому заявлению необходимо приложить:

  • Копию договора участия в долевом строительстве;
  • Копию уведомления об отказе от исполнения договора;
  • Документы, подтверждающие исковые требования (например, документы, подтверждающие существенное ухудшение качества построенного жилья в сравнее с запланированным);
  • Документ, подтверждающий уплату госпошлины (для исков свыше 1 млн. руб.);
  • Исковое заявление и копии, приложенных к нему документов необходимо подавать в 2-х экземплярах.

При разрешении спора в суде рекомендуется использовать помощь профессионального юриста. При удовлетворении иска судом расходы на оплату юридических услуг могут быть взысканы с проигравшей стороны на основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ.

4. Ожидание решения суда и возврата денежных средств.

Застройщик обязан вернуть вам денежные средства в течение 10 дней с момента вступления судебного решения в законную силу.

В случае бездействия застройщика вам необходимо обратится в службу судебных приставов (по месту нахождения застройщика) для возбуждения исполнительного производства.

Источники:
http://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-vernut-dengi-po-ddu-esli-voznikli-problemy-s-zastrojshhikom
http://pravoved.ru/question/1701865/
http://journal.tinkoff.ru/omg/dolshcik-peredumal/
http://www.gdeetotdom.ru/articles/2032455-2014-08-07-kak-dolschiku-vernut-dengi-esli-novoselya-ne-budet/
http://xn----7sbabrcedf8bkpe2d6l.xn--p1ai/blog/rastorzhenie-dogovora-ddu-po-iniciative-dolshhika-v-kakih-sluchajah-ono-vozmozhno-i-kak-obojtis-bez-poter/
http://prom-nadzor.ru/content/vozvrat-deneg-pri-otkaze-ot-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve
http://journal.tinkoff.ru/ask/vychet-za-otdelku/

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию