Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Содержание

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%.

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!








Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

Порядок самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • привлекательность участка для инвесторов;
  • месторасположение;
  • состояние рынка на дату проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

  • испортился плодородный слой почвы;
  • на участке образовался овраг, болото или обрыв;
  • произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

  • изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
  • участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
  • земельный участок утратил полезные свойства;
  • произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

  • право собственности;
  • безвозмездное бессрочное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин. Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь. В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

  • заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
  • общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
  • правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2017 году;
  • отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2017 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2020 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней. Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии. Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • общегражданский паспорт;
  • бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
  • акты обследования местности;
  • справки от независимых оценщиков;
  • выписка с отрицательным решением комиссии;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
  • копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

  • обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
  • посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
  • работа оценщика – 10 000 рублей;
  • внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
  • выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
  • подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 4000 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы собственник мог распоряжаться своим участком — продать, подарить, оставить в наследство — территория должна быть зарегистрирована в Росреестре. Эта регистрационная запись включает основные характеристики недвижимости, в том числе кадастровую стоимость. В статье расскажем, что такое кадастровая стоимость, как она рассчитывается и влияет на сумму земельного налога, как проходит снижение кадастровой стоимости земли в 2019 и как самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка .

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

  • когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
  • в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

🔹 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», на основании кадастровой стоимости рассчитывают сумму земельного налога, которую должен заплатить собственник.

🔹 Кадастровая стоимость показывает сколько стоит недвижимость и становиться базой, на основании которой устанавливают рыночную цену объекта, например при продаже.

Чтобы купить или продать недвижимость, подарить или оставить в наследство необходимо иметь выписку из ЕГРН, которая подразумевает проведение кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости необходимо и для подписания кредитных обязательств, где в виде залогового имущества используется земельный участок (ЗУ).

Если территорию выставляют на открытые торги, начальная цена приравнивается к показателю из госкадастра.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Понятия оценки и переоценки кадастровой стоимости

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики;

плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки;

Планово Внепланово (по требованию собственника)
в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации; если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю;
если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка;
если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС.

Порядок переоценки кадастровой стоимости ЗУ

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности .

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Особенности переоценки ЗУ

Снижение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию

Порядок обращения. Чтобы инициировать переоценку земельного участка, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи. Прошение оформляют в письменном виде, бланк заявления выдается на месте. К прошению прилагают стандартный пакет документов. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в него входят:

📗 выписка из ЕГРН о стоимости объекта недвижимости, в которой указаны сведения об оспариваемых результатах определения стоимости;

📗 документы, которые подтверждают недостоверность сведений о недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости — если заявление подают из-за недостоверности указанных сведений;

📗 отчет на бумаге и в электронном виде — если заявление подают, чтобы установить рыночную стоимость объекта;

📗 нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, например, договора купли-продажи — если заявление подает лицо, у которого есть право на объект недвижимости.

Заявления, к которым не приложили перечисленные документы, не принимают.

Сроки рассмотрения прошения. Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца. В течение семи дней с момента подачи прошения заявитель информируется о дате его рассмотрения. Неявка истца на заседание не влияет на принятие решения.

Порядок работы комиссии. Комиссия может принимать решения при участии не менее половины ее членов. Результаты заседания и решение по вопросу передаются истцу в течение пяти дней после рассмотрения. Если документы, которые предоставил собственник, подтверждают факт завышения кадастровой стоимости объекта, иск удовлетворяю и вносят поправки в реестр. Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться в суд.

Причины отказа. Комиссия может отклонить прошение собственника об изменении кадастровой стоимости земли. Причины отказа делятся на два типа:

🔸 Основанные на технических недочетах — в документах обнаружены недочеты, ошибки, неточности, прошение оформлено неверно. В таком случае, истцу дают возможность доработать прошение и подать его заново.

🔸 Категоричные — согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» снижение цены невозможно, решение подтверждает ссылка на земельный или гражданский кодекс РФ.

В каждом из случаев, комиссия оформляет отказ в виде письменного заключения, в котором указаны основания и причины такого решения.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд. Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика. В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:

📙 чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;

📙 документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;

📙 уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);

📙 если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.

Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Если ваше прошение в органы Росреестра о снижении стоимости участка по каким-то причинам не рассмотрели, через месяц после его подачи можно обратиться в суд. В качестве доказательства того, что вы предварительно обращались в Росреестр с целью досудебного урегулирования вопроса станет почтовая квитанция, вложенная в конверт опись и уведомление о получении.

Сроки подачи иска. Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость объекта можно не позднее пяти лет после внесения соответствующих данных в кадастр. По истечению этого срока будет проведена плановая переоценка,стоимость измениться и предыдущие данные нельзя будет оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу

Физлица могут подавать заявления о пересмотре стоимости ЗУ в органы государственного кадастра и судебные инстанции, используя стандартный порядок подачи заявления и список документов. При этом, обращение в Росреестр для них выгоднее судебного разбирательства:

📌 экономия времени — срок пересмотра ограничивается одним месяцем;

📌 экономия денег — не нужно платить госпошлину;

📌 наличие запасного варианта — суд остается в качестве последней инстанции, в которой можно оспорить решение досудебной комиссии.

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

✔ Уменьшить площадь земельного участка;

✔ изменить вид разрешённого использования;

✔ перевести участок из более ценной категории земель в менее ценную.

Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам. Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая составляет 0,3% его стоимости по кадастру. С 2015 года эта стоимость приближена к рыночной, поэтому возросла и сумма налога. Для многих организаций и простых граждан, имеющих в собственности землю, стал актуален вопрос: возможно ли снизить расходы?

Спрос рождает предложение. В прейскуранте услуг юридических компаний появилось новое предложение — помощь в понижении кадастровой стоимости земли. Если для вас приоритетом является сохранение времени и нервов, то стоит воспользоваться таким предложением. А если вы хотите сэкономить, то можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Как производится расчет кадастровой стоимости

Плановая оценка производится каждые 5 лет. Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли. В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета.

Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки. Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов. Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки. В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Как определяется сумма налога

Этот налог является статьей регионального бюджета. Местные органы самоуправления, осуществляющие управление данной территорией, получают от землевладельцев суммы уплаченного ими налога.

Налог обязаны выплачивать лица, имеющие землю в собственности, на правах бессрочного пользования или пожизненного владения с возможностью передачи по наследству. Все эти граждане или юридические лица оплачивают в региональный бюджет 0,3% кадастровой стоимости один раз в год. Для этого им необходимо получить и оплатить квитанцию в местном муниципалитете.

Где выдают справки о кадастровой стоимости

Оценка стоимости земли по кадастру является важным показателем. Она служит основой для вычисления суммы ежегодного земельного налога. Подобными вычислениями занимаются в отделении кадастра и картографии вашего региона. В эту организацию и нужно направлять запрос для определения точной кадастровой стоимости участка. Результат вы получите в виде справки (выписки), в которой будет указана реальная стоимость.

Необходимые цифры можно узнать также из кадастрового паспорта или на публичной карте РосРеестра. Поиск участка на этой карте осуществляется по его кадастровому номеру.

Удельный показатель кадастровой стоимости

На размер данной величины влияют:

  • характеристики местности;
  • целевое назначение;
  • местонахождение участка (как далеко от центра);
  • инфраструктура (транспорт, предприятия социальной сферы и др.);
  • категория земли.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальным формулам, в которой учитываются все эти данные. Для разных ситуаций разработаны различные формулы.

Стоимость по кадастру земли с обременением определяется по пониженному коэффициенту. Это связано с тем, что ценность участка для землевладельца и получаемая им выгода от его использования снижена.

При формировании дачных или садоводческих обществ также применяется удельный показатель для расчета стоимости участков. В этом случае определяется средний показатель для всего товарищества, которую перемножают с площадью конкретного участка. Таким образом, удельный показатель – это усредненная кадастровая стоимость.

Как снизить кадастровую стоимость

Пересмотр стоимости возможен при следующих условиях:

  • испорчен плодородный слой;
  • на участке имеется болото, овраг или обрыв;
  • прокладка коммуникаций или другое использование участка в общественных целях, ущерб за которое никак не возмещается владельцу (сервитут).

Используя вышеуказанные обстоятельства, можно добиться понижения кадастровой стоимости, которая подлежит пересмотру:

  • при постановке на кадастровый учет;
  • при повреждении плодородного слоя земли на всем участке или на его части;
  • после неправомочного повышения стоимости Государственным кадастром недвижимости;
  • по инициативе собственника при наличии подтверждающих документов.

Если плодородный слой пострадал в результате стихийных бедствий или других форс-мажорных обстоятельств, то для доказательства этого факта землевладельцы собирают подтверждающие документы.

Перед тем как поставить землю на учет, ее стоимость определяют с помощью инвентаризации. Как правило, новые садовые товарищества еще не имеют развитой инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому первоначальная стоимость довольно мала. Но со временем в результате благоустройства территории кадастровая стоимость возрастает. Если же с самого начала участок был оценен слишком высоко, то владелец имеет право требовать пересмотра. Для этого он должен написать заявление в региональный кадастровый орган власти и предоставить подтверждения правомочности требований. Если повезет, можно добиться понижения стоимости в три раза.

Есть и другие способы уменьшить кадастровую стоимость. Для этого нужно:

  • сменить тип разрешенного пользования;
  • поменять категорию земли;
  • сделать меньше участок по площади.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

С этой целью нужно направляться в региональное отделение кадастра и картографии. Там обычно ведется прием собственников земли либо по записи, либо по очереди. Для того чтобы ваш вопрос был рассмотрен, потребуется составить заявление. Далее будет выдано разрешение или письменный отказ с указанием причин.

Отказ может быть мотивирован следующими причинами:

  1. техническими недоработками;
  2. незаконностью требований.

Для устранения недочетов потребуется собрать дополнительный пакет документов. А затем снова написать заявление. Категоричный отказ будет подтвержден ссылкой на соответствующие правовые акты.

Когда изменение стоимости вступит в силу

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого. Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии. Это делается в следующих случаях:

  • вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
  • повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Что делать при отказе

В этом случае придется подать иск в судебные органы. Желательно успеть сделать это за 10 суток после отказа ГКН. Ответчиком в этом деле будет являться отделение кадастра, а истцом – владелец земли, подавший заявление. Основанием должны служить доказательства того, что госорганы несправедливо завысили стоимость участка по кадастру.

Иск нужно подавать в местный суд по адресу ГКН. Его будет рассматривать мировой судья. Кроме доказательств неправомочного увеличения кадастровой стоимости, необходимо приложить отказ, выданный в письменном виде отделением кадастра.

В пакет документов должны входить:

  • документ, подтверждающий право владения участком;
  • паспорт физического лица;
  • свидетельство о типе права;
  • документы о том, что есть законные причины требовать уменьшения кадастровой стоимости;
  • отказ в письменной форме от отделения кадастра;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • копия искового заявления, которая направляется ответчику.

Для всех этих документов изготавливаются копии, заверяются у нотариуса и отправляются в ГКН по почте. Для этого оформляется заказное письмо с уведомлением. Через месяц можно обращаться в суд, если из ГКН пришел отказ или ответа вообще не последовало. К исковому заявлению следует приложить:

  • квитанцию, выданную на почте;
  • уведомление о получении;
  • опись, вложенную в конверт.

Если суд находится в другом регионе, то иск с пакетом документов можно также выслать по почте.

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Собственники земельных наделов обязаны платить налог, сумма которого рассчитывается на основе кадастровой стоимости участка. В 2019 году этот показатель был приравнен к рыночной цене, поэтому расходы владельцев на уплату налогов стали больше. Снижение кадастровой стоимости надела помогает уменьшить налоговую нагрузку.

Что такое кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость – показатель, отражающий ценность земли. Учитывается при расчете налогооблагаемой базы и приравнивается к средней цене объекта на рынке недвижимости.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка

На базе удельной цены объекта вычисляется стоимость участка соразмерно его площади.

При выполнении расчетов во внимание берется следующая информация:

  • категория земельного надела и его площадь;
  • удаленность от административного центра;
  • категория населенного пункта;
  • обеспеченность инфраструктурой.

Если зафиксированы указанные критерии, коэффициент начисляется к базовой цене. При отсутствии ряда характеристик или их ухудшении коэффициент остается индифферентным либо отнимается из базовой цены.

ВНИМАНИЕ! Законодательством установлено, что максимальный размер налога на землю равняется 0,3% от ее кадастровой цены. Это относится к садовым участкам, ЛПХ, наделам с расположенными на них жилыми строениями. Для иных категорий верхняя граница налогового сбора составляет 1,5% от цены по кадастру.

Как понять, что кадастровая стоимость участка завышена

На сайте Росреестра есть сведения о переоценке объекта. При незаконном повышении стоимости собственник имеет право это оспорить.

Основания для повторной процедуры оценки имущества:

  • произошла корректировка целевого назначения участка или типа разрешенного использования;
  • изменилось число собсвенников;
  • ценность надела снизилась (например, ухудшился состав плодородного слоя земли или на участке образовалось болото);
  • стихийное бедствие отрицательно отразились на характеристиках надела.

Если все это не учтено в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) при проведении оценки участка, собственник объекта имеет право потребовать пересмотра.

Как уменьшить цену земли по кадастру

Пересмотр проводится, если предположительная цена надела не превышает 30% от показателя, установленного ГКН. В качестве доказательства используется отчет об оценке недвижимости независимым экспертом.

ВАЖНО! При превышении установленного показателя в 30% требуется привлечение нескольких экспертов, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО).

Пошаговая инструкция снижения цены:

  1. Заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
  2. Савнить рыночную и кадастровую стоимости объекта.
  3. При выявлении несоответствий составить обращение в ГКН.
  4. Обратиться в суд, если получен отказ в пересмотре.

Процедура изменения данных о стоимости по кадастру в Росреестре занимает до полугода.

Куда можно обратиться

Чтобы понизить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо обратиться в подразделение Федеральной службы регистрации, функционирующее по месту расположения надела. Записаться на прием можно на официальном сайте Росреестра.

Перечень документов к рассмотрению

Необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • заявление от владельца участка (при наличии нескольких собственников обращение подается любым из дольщиков);
  • удостоверение личности заявителя или доверенность на представление интересов владельца, заверенная нотариусом;
  • правоустанавливающий документ на землю;
  • кадастровый паспорт (если участок поставлен на учет после 2017 года, требуется выписка из ЕГРН);
  • отчет о независимой оценке и договор на выполнение работ.

Заявление о снижении кадастровой стоимости земельного участка составляется по установленному образцу, бланк предоставляется в службе регистрации.

Сроки рассмотрения

Решение об уменьшении стоимости или отказ выносится в течение недели после подачи запроса. Если документация оформлена правильно и требование о снижении цены обосновано, заявка передается в специальный комитет Росреестра. На дальнейшее рассмотрение отводится 30 дней.

Если обращение не принято для обработки, собственника обязаны уведомить о причинах отказа. Ответ составляется в письменной форме с разъяснением оснований.

Что делать в случае отказа

Если на заявление собственника о понижении кадастровой стоимости участка пришел отрицательный ответ, в течение десяти дней гражданин имеет право оспорить решение комиссии в процессе судебного разбирательства.

Иск составляется на имя мирового судьи в адрес Государственного кадастра недвижимости. Прикладываются доказательства о неправомерном увеличении цены и отказ из муниципалитета о пересмотре результатов проверки и снижении кадастровой стоимости земли.

Необходимо также предоставить:

  • документ, подтверждающий право владения участком;
  • удостоверение личности;
  • чек об оплате госпошлины;
  • дубликат искового заявления (для ответчика);
  • документацию, подтверждающую необходимость уменьшения кадастровой цены (например, акт независимой оценки).

Подготовленные документы нужно нотариально заверить и отправить в службу кадастра заказным письмом с уведомлением через почтовое отделение.

Если в течение 30 дней с момента отправки документации в ГКН ответа не поступило, собственник имеет право начать судебное разбирательство. В качестве доказательства в службу кадастра можно предъявить опись вложений в письмо, уведомление и чек о почтовой отправке.


Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка необходимо для сокращения внесения суммы платежа по земельному сбору. Согласно п.1 ст.394 НК РФ налоговая ставка для физического лица представлена 0,3% от кадастровой стоимости объекта.

С недавнего времени эта стоимость практически сравнялась с рыночной и, соответственно, увеличилась итоговая сумма сбора. Многие физлица и юридические лица стали искать варианты снижения налогового бремени. В прайс-листах юридических фирм стала появляться графа с услугой по понижению налогообложения. Однако снизить объем сбора можно и самостоятельно, если нет желания оплачивать услуги посредников.

Произведение расчета

Периодический перерасчет производится каждую пятилетку. Этот временной интервал вправе быть уменьшен по предложению Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН). Именно это учреждение производит рецензию отобранных земельных участков. Однако стоит учитывать, что трансформация насчитанной суммы разрешена не ранее чем через 3 года после проведения последнего исчисления.

Коммерческая цена надела обусловлена кадастровой. Обозначить приблизительную оценку по кадастру возможно на разных интернет порталах, однако в действительности она может существенно разниться от насчитанной с помощью такого ресурса. Получить безвозмездное консультирование и примерный расчет можно на сайте 1-kadastr.ru.

Определение суммы налогообложения

Земельный сбор относится к одному из способов пополнения госказны соответствующего региона. Местные власти осуществляют сбор с землевладельцев.

Сбор подлежит уплате, если:
  • земля находится во владении;
  • определена бессменная эксплуатация надела или прижизненное обладание с допустимостью перехода прав по наследству.

Граждане и учреждения оплачивают в местную казну 0,3% от кадастровой стоимости ежегодно, один раз в год. Платежи производятся по квитанции, полученной из муниципалитета.

Где получить справку

Вычисление цены земельного надела по кадастру считается значительным параметром. Полученная сумма служит базой для определения размера земельного сбора. Вычисления производятся в отделении кадастра и картографии региона. В это учреждение стоит направить обращение для установления максимально достоверной цены надела. Итог исчисления оформляется в форме выписки с указанием суммы.

Нужные цифровые обозначения реально узнать по полученному кадастровому паспорту или на доступной для всех карте Росреестра. По присвоенной пагинации производится поиск необходимого участка.

Как определяется стоимость

На конечный объем суммы оказывают влияние следующие факторы:
  1. Параметры местности.
  2. Целевое предназначение.
  3. Месторасположение (расстояние от центра).
  4. Развитость инфраструктуры (транспорт, организации социальной направленности).
  5. Категория земли.

ВАЖНО . Цена участка по кадастру вычисляется по индивидуальной формуле. В ней фиксируются все перечисленные сведения. Для каждой ситуации действует своя формула.

Например, если на земельный участок есть претензии третьих лиц, находится в обременении, то при исчислении применяется сниженный показатель. Это связывается с тем, что для потенциального приобретателя надела снижается прибыль от эксплуатации.

Как сократить кадастровую стоимость в 2019 году пошагово

Пересмотр цены по кадастру возможен по следующим основаниям:
  • наблюдается разрушение гумусного слоя на всем участке или его отдельной части;
  • на территории располагается лощина, трясина или круча;
  • эксплуатация участка на общественное благо препятствует пользованию собственника (прокладка коммуникаций);
  • при регистрации объекта;
  • при неправомочном завышении реальной цены сотрудниками ГКН;
  • по желанию владельца при предоставлении доказательственной документации.

Если плодородному слою нанесены повреждения в итоге стихии или природной катастрофы, то для подтверждения произошедшего собственники собирают необходимые бумаги.

ВНИМАНИЕ . Перед постановкой земельного надела на учет осуществляется оценка посредством инвентаризации. В основном вновь образованные садовые товарищества еще не обладают хорошей инфраструктурой и коммуникациями, что сильно снижает первоначальную цену. Однако со временем стоимость увеличивается по мере облагораживания территории.

Если же изначальная цена была завышена оценщиками, то владелец или для физического лица вправе потребовать пересмотра. Альтернативой государственной оценке может послужить независимая от любой юридической компании (одной из зарекомендовавших является ферсткадастр). Собственнику следует зафиксировать обращение в местное отделение кадастра и предоставить сведения о легальности притязаний. При обнаружении реального завышения, возможно, добиться уменьшения цены в три раза.

Пользователи юридических форумов рекомендуют самостоятельно инициировать процесс трансформации расценки в сторону сокращения по следующим способам:
  1. Написать заявление о смене вида разрешенной эксплуатации.
  2. Сменить категорию земли.
  3. Сделать надел меньшим по метражу.

Куда обращаться

Изменить кадастровую стоимость разрешается в отделении кадастра и картографии по району. Прием в учреждении осуществляется или в порядке очередности, или по предварительной записи. Для рассмотрения запроса необходимо зафиксировать заявку в письменном виде. После обращения выдается одобрительный акт или аргументированный отказ с внесением оснований.

Обычно отказ мотивируется следующими обстоятельствами:
  • технические недоработки;
  • нелегальность претензий.

Для ликвидации допущенных ошибок необходимо собрать дополнительный список документации. Затем вновь составляется заявление. При категоричности отказа дается ссылка на законодательные акты.

Вступление в силу

После перерасчета стоимости новые показатели афишируются на официальном сайте уполномоченного учреждения. Действительную значимость новая цена обретет лишь через 6 месяцев. Этот промежуток времени необходим ревизионной комиссии для внесения сведений в учетные записи. С целью сокращения налоговой базы нужно подавать обращение на имя председателя комиссии.

Источники:
http://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-samostoyatelno/
http://j.etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/
http://law03.ru/land/article/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka
http://oformovich.ru/obshie/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost.html
http://ozhkh.ru/zemelnyj-uchastok/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost
http://jurists-online.ru/pravo/zemelnoe-pravo/kadastr/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka
http://law03.ru/land/article/kak-ustanovit-servitut-na-zemelnyj-uchastok

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию